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3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，即老“国八条”；接着在5月11日，国务院办公厅又转发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，即新“国八条”。新、老“国八条”的出台对惠州房地产有没有影响？影响有多大？如何促进惠州房地产的健康发展？6月17日下午，市房地产业协会举办了“地产新政下的惠州楼市”论坛。来自省、市房地产业协会的房地产专家和我市房地产业协会理事单位代表出席论坛，对以上问题进行了深度分析。
惠州目前的房地产市场供求结构平衡、空置率合理，价格基本平稳
主持人：对于今年出台的一系列新的政策，特别是两个“国八条”的出台，想必在座都有自己的想法。我们今天所要探讨的第一个问题是：是不是楼市泡沫导致了国家房地产政策的频频出台？目前惠州楼市存在泡沫吗？
武中俐（广东省房地产业协会专家组成员、律师）：现在房地产市场存在着三大问题：投资过大、秩序较乱、价格上涨偏快。今年3～5月，国家连续出台两个“国八条”，表面上似乎是老调重弹，其实这些政策有很明显的导向性：它将高档住宅纳入限制，意味着中低档房将是开发商今后开发的重点；同时，开发商得到银行的贷款将会越来越难；还有，国家对土地的管理越来越严格，土地的取得也不会像原来那么容易；最重要的是，对房地产市场要进行严格监管，要完善从开发到销售、物业管理等一系列措施。
李春荣（中共惠州市委政策研究室副主任）：很显然，国家出台政策是针对房地产泡沫的，不过，目前惠州的房地产市场并不存在泡沫。有数据证明，惠州房地产市场的现状是：供求结构平衡、空置率合理、价格基本平稳。
黄长乐（广州民生物业通董事长、省委党校经济学副教授）：我个人认为，近期出台的一系列政策是针对某些层面、某些局部地区出现的泡沫苗头所作的机制调整，是宏观中的微调，并不是对房地产市场的否定。至于说到泡沫，并不是说房价高就是泡沫。上海楼市有六省一市的需求支持着，以此来看，其价格高一点也很正常。有人买，有人用，价格高一点，市场运转合理就不存在泡沫了。其实，即便没有泡沫，国家也会出台相关政策的，因为房地产行业内很多东西都尚未规范。我觉得，这次出台的政策还是比较温柔与合理的，并非急风暴雨，所以广东包括惠州受的影响都很小。
郭赞明（惠州市光耀实业投资有限公司董事长）：这次政策出台是面向全国市场的，但也区别对待，只是针对个别有泡沫的地方。惠州的房地产现在已经基本走上了正轨，绝大部分都是自住需求，投机、投资性买房应该不会超过10%。政策是一个框框，每个地方会根据各地情况，因地制宜制订各地细则。所以地方政府在制定政策时应考虑惠州实际情况，现在惠州整个形势比较好，基本不需要太多调整。
稳定房价就是稳定房价上涨幅度，而不是房价要下降
主持人：正如国务院的文件所表明的那样，稳定房价是本次房地产新政的核心。请问各位嘉宾对此作何理解，对惠州的房价有什么看法？惠州现在的楼价合理吗？
向东（广东金宝集团总裁）：对于政策，我的认识是，其核心字眼在“稳定房价”上。保持国内房价的稳定就是要房价的上涨保持在一定幅度上，而不是房价的下落，也就是稳定房价的上涨幅度。同时，我们的住宅定价不能按照“成本+利润”的老思路，还得参考消费者的认知价值。
王宏（惠州学院经济管理系主任、副教授）：“国八条”的出台对各地的影响是有区别的，不能一概而论。总的来说对广东的影响比较小。我觉得开发商要真正关注市场需求。如今惠州是供略大于求，从人口数量、结构需求上看，我市大量流动人口所需要更多的是租赁，而不是购买。房价小幅攀升是正常的，大幅上涨才不正常。房价应以消费者认知价值为准，不能全是以往的“成本+利润”模式。
郭赞明：供略大于求本身是正常的，作为商品，有存量本身就是很正常的，这样市民也才有挑选的余地，而且现在惠州一般的房价构成也是非常合理的。
武中俐：房价的密码掌握在谁手里？现在房屋价格的70～80％不是掌握在开发商手上，也不是掌握在消费者手上。但是，可以肯定，房地产未来的价格更多将掌握在消费者手里。同时，我国的住房消费观念也导致了房价的高涨。美国人均收入很高，购房率才60～68%；而我们人均收入比较低，但有的城市购房率已达80%。
黄长乐：房子不是无差异产品，不是自来水。为什么有些房子那么贵，但一推出就能卖掉了呢？可见性价比这一公理自在人心。如今的楼盘规划设计和配套等与以前不可同日而语，价格当然是要高一些。现在惠州楼盘的含金量比较高，在开发地段越来越少的时候，其涨价也是可以想见的。
未来几年我市的房地产是向高档还是中档层面发展，还得看市场需求层面的实际情况
主持人：惠州现在和未来几年的开发重点是高档房还是中档房？目前出现在惠州的高档房适应市场的需求吗？
黄长乐：我认为，高端产品不等于就是别墅。惠州的房地产高端市场一直缺少开发，目前惠州对高端住宅的需求已经有了一定的积累量。所以，对近期出现的合生帝景湾等规划为高端的楼盘，我是比较看好的。
郭赞明：据市房协去年房展的调查数据显示，我市大部分消费者都比较欢迎2100元左右的房价，支持2900元以上的只有1.5%，所以，就惠州目前的情况来分析，5000～6000元的房价可能太高了。当然，不同市场层面的需求到底如何，还得看实际情况。此外，因为惠州的房子还处于需求更新阶段，很多人还住的是上个世纪90年代初的房子，因此潜在的需求还比较旺盛。
黄长乐：高端产品的市场层面刚开始开发，对它的需求和供应都还不太清楚，所以会有很多臆测，有乐观的，也有悲观的，具体情况等开发出来后才会见分晓。在我看来，惠州现在很多在建在售的中高档楼盘，只是中低档楼盘的更新换代产品，并没有质的飞跃。
武中俐：我觉得，开发商应该注意的是，国家之所以出台一系列政策就是要传递这样的信息：鼓励开发中低价位的楼盘，包括廉租房、经济适用房、商品房中的中低价位房，这部分产品要占70%。因此开发商一定要找准定位，否则风险是要自己承担的。
李春荣：我们倡导“居者有其屋”，开发商还是要围绕中档房来做文章，因为惠州未来10年起码还要增加50万人口，他们将是未来买房的主力军。对于新增的外来人口，他们大部分的需求还是中等档次的房子。
文：本报记者周 春
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