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惠阳告别“村村点火户户冒烟” 聚力打造百亿级产业集群

  位于秋长街道茶园村的惠州市伟迪包装有限公司(以下简称“伟迪包装”),引进德利赉精密五金制品(深圳)有限公司(以下简称“德利赉公司”)进行合作,原来铁皮厂房变成了现代化工业厂房,从原来生产泡胶产品改为研发和生产智能设备、精密轴承、精密五金制品,成为惠阳村镇工业集聚区升级改造的典范项目之一。

  在高速工业化背景下,地处大湾区的惠阳,毗邻深莞等先进制造业地区。同时,深莞地区大量优质企业有着外溢需求,在“双区”驱动和深度融入深圳都市圈的效应下,为惠阳加快承接深圳高端产业外溢带来了历史性发展机遇。

  类似伟迪包装这样的企业,散落在惠阳各个低效村镇工业集聚区,这些原先引领惠阳经济发展的村级区域,可以说是惠阳工业化进程的缩影。从“来者皆是客”到“亩产论英雄”,惠阳如何告别“村村点火、户户冒烟”,开启产业转型升级之路?自提出力争3年完成1万亩低效村镇工业集聚区升级改造,时间已过去一年多,惠阳向存量要空间的答卷做得如何?

  典型

  针织厂车间改造成芯片封装测试高端厂房

  在秋长街道将军路,一处原来低矮的铁皮厂房,被高端大气的现代产业大楼替代,伟迪包装刚刚完成旧厂房升级改造。这家占地3万平方米的企业,2019年产值约1500万元,主要生产泡胶产品,因招工难,加上从事低端制造业,企业发展受限。

  之后该公司引入德利赉公司合作,以现有土地、厂房、宿舍作价1亿元占物业股权70%,德利赉公司出资3000万元占30%,将现有厂房改造升级后,整体供德利赉公司用于研发和生产智能设备、精密轴承、精密五金制品项目。改造后,容积率由0.54提高至3.5,建筑面积10万平方米,其中伟迪包装占7万平方米,以月租金18元/平方米来计算,年收租金在1500万元以上,比改造前300万元/年,增长了5倍。

  目前,伟迪包装升级改造一期工程的9层楼厂房、12层楼宿舍已拔地而起并完成验收。厂房已经交付德利赉公司,正进行二次装修,下月正式投产,预计年产值4亿元。伟迪包装负责人麦目光说,将考虑关停伟迪包装生产线,腾出空间让德利赉公司引进精密制造产业链的高新技术企业进驻园区。

惠州市伟迪包装有限公司刚刚完成旧厂房升级改造,过去的低矮铁皮厂房(上图),

  距离伟迪包装不远的广东长华科技有限公司(以下简称“长华科技”),位于秋长桃园中路,是一家专注于半导体功率器件和半导体集成电路封装与测试的代工业务企业。这里原来是松柏针织厂,占地2.3万平方米,产值仅1000多万元,因效益不佳面临倒闭,如今成为了芯片产业链企业。

  众所周知,芯片产业是高度集成、高度精密、高度国际化、高度研发导向的产业,产业链包括设计、制造、封装测试等主要环节。长华科技的芯片研发、设计放在深圳,芯片制造最后的封装测试放在秋长,每年可生产11亿~12亿只芯片,预计年产值2亿元。

  长华科技副总经理王进华说,受国外严重疫情影响,全球市场出现“缺芯”,芯片供不应求,该公司今年6月完成车间装修和生产设备安装调试后,每天都在马不停蹄赶订单。这些芯片应用领域很广,如家用电器、电脑、手机、投影仪等,甚至在动车、电动汽车、航空领域也有应用。接下来希望能有空间进一步扩大厂房,增加芯片产能,满足全球市场对芯片的需求。

  建设中的惠州中凯黄金珠宝产业基地,是惠阳盘活低效工业用地的代表之一。

  今年1月摘地、5月奠基……在秋长街道维布村,惠州市中凯珠宝产业投资有限公司项目总监肖青洲激动地说,“惠阳速度”让他佩服,公司的选择没错。“我们考察了国内很多城市,最终选择惠阳秋长,主要看中这里的地理位置。”肖青洲介绍。

  惠州中凯黄金珠宝产业基地由深圳市黄金珠宝首饰行业协会携会员企业共同投资建设。此前,这里是连片的砖结构工业厂房,入驻了12家设计印刷、五金制品等中小企业,2019年产值只有9000多万元,税收只有400余万元。

  2020年底,秋长对厂房进行拆除,统征后挂牌出让,1个月后由惠州市中凯珠宝产业投资有限公司摘牌获得该地块,将此拆除重建,打造惠州中凯黄金珠宝产业基地首开区。

  首开区占地3万平方米,建筑面积14万平方米,主要以黄金、翡翠、彩宝的生产加工为主,是一个集科技、环保、绿色、生态于一体的黄金珠宝产业园区。首开区北侧围绕维白水库及周边将建成核心产业发展区,南侧维布片区将建成对应的产业配套区。

  据了解,项目计划总占地面积10.9万平方米,总投资200亿元,全面建成后,将引入2000家以上珠宝企业、300家创意型企业,增加15万个就业岗位,年产值达2000亿元,年税收贡献在25亿元以上,届时将成为秋月湖科学新城龙头项目以及惠阳区全新的经济增长点。

如今被高端大气的现代产业大楼替代(下图)。

  瓶颈

  改造项目投资周期长回报慢影响积极性

  低效村镇工业集聚区升级改造面临一些共性问题,如村镇工业集聚区空间布局混乱,缺乏统一规划,且产业低端、企业设备简陋落后、产业效率不高、安全隐患多发,同时涉及历史遗留问题多,涉及利益群体多,改造难度大。

  众多问题之中,平衡各方利益是最为重要的因素,投资方要有利可图,村民利益要满足,现有租赁房方权益要兼顾,营造多方共赢局面才有利于推动升级改造。惠阳区工信局局长刘昊说,改造成本高,单靠村集体力量难以完成,需要依靠市场资金助力,但市场主体因改造项目投资周期长、回报慢,往往投资意愿不强、参与积极性不高。

  刘昊粗略算了一笔账,以一块占地1万平方米的老旧厂房升级改造为例,第三方企业租赁了村里的建设用地修建厂房,合约期一般二三十年,按每月5元/平方米标准交地租,厂房以15元/平方米价格出租,第三方企业每月可收租金10万元。

  若要对老旧厂房进行改造升级,需要对租客和村集体进行利益补偿,按5年计算,要补偿租客900万元,村集体则按8元/平方米标准补偿,则要480万元。厂房按照3.0容积率改造,可建设3万平方米,拆除费用200万元,建安费用6000万元,整体算下来要投入7580万元。

  深圳宝安区的工业厂房一般租金是25元/平方米起,而惠阳高标准现代化厂房租金市场价最高22元/平方米,即使按25元来算,一年收租800万元左右,扣除各种运营成本,需15年左右才能收回成本。

  刘昊说,为推进低效村镇工业集聚区升级改造,进一步拓展产业升级空间,有效夯实制造业高质量发展的基础,惠阳正在制定相关优惠政策,已形成文稿并多方征求意见,近期将提交惠阳区政府常务会议审议,将结合实际给予政策倾斜、资金补助等,更好优化新兴产业布局,集聚产业创新资源,促进新兴产业加快集聚发展,加快提升产业承载力和城市功能品质,更好地支撑惠阳打造更具实力“智造高地”。

  破题

  以招商引资、腾笼换鸟、挖潜提升等方式推动转型升级

  当前,惠阳发展中的土地要素制约问题日益凸显。推动低效村镇工业集聚区升级改造是惠阳破解土地约束、提高资源配置效率、加快承接深圳优质产业、推动产业转型升级的重要措施。

  惠阳对村镇工业集聚区摸底调查资料统计显示,村镇范围内面积在2公顷以上的连片工业园区或工业用地连片区(市、县、区级以上工业园除外)共有497个,总用地面积6032公顷(60.32平方公里),其中2009年底前建成的约有36平方公里。

  从2020年起至2022年,惠阳力争用3年时间完成1万亩低效村镇工业集聚区升级改造,实现“三个一”:即整治提升一批村镇工业集聚区、新建一批高端专业产业园、引入一批优质项目,加快构建现代产业体系。

  根据《惠州市惠阳区推动产业转型升级实现高质量发展三年行动计划》,惠阳将突出城市更新的产业优先导向,学习借鉴佛山市顺德区、东莞市村镇工业园改造有益经验,坚持“先易后难、分类推进、试点先行、总结推广”和“政府强力推动、市场深度参与”原则,采用“工改工”(含M0)、连片“工改工”(单元规划)、多地块整合“工改工”、“商改工”等多种方式推进低效村镇工业集聚区物业升级改造,通过招商引资、腾笼换鸟、挖潜提升等方式,推动村镇工业集聚区实现产业转型升级。

  目前,惠阳建立了产业转型升级动态项目库,将企业、村集体有意向进行载体改造或产业升级的项目以及政府认为确需转型升级的项目,列入项目库,实施动态监管。纳入项目库的项目,可以优先享受惠阳陆续出台的相关优惠政策。

  刘昊说,惠阳计划在新圩、沙田选取连片升级改造项目作为试点,目前正开展洽谈筹备工作,引进连片升级改造的开发主体,在试点动工后总结经验,明年起推广至其他连片升级改造项目。

  惠阳曾组织干部前往顺德、东莞等地取经学习,实地参观改造升级的项目,与当地企业、政府部门等进行交流。对佛山顺德村级工业园区升级改造的经验,惠阳将参照政府挂账收储、政府直接征收、政府生态修复、企业长租自管、政府统租统管、企业自主升级改造、一二级联动开发、国有集体混合开发等模式开展工作。

  惠阳将探索产业转型升级改造中政府、村集体、企业之间相互合作路径和利益科学分配机制,建立适合惠阳土地前期整理、土地整合开发利用的工作机制,因地制宜制定出台土地收储创新措施和土地整理开发操作指引,建立绿色通道,快速办理项目调规手续和用地指标审批。推行“净地”“标准地”出让和“带方案”“带项目”挂牌,彻底扭转工业项目“落地难”“落地慢”的局面。

  低效村镇工业集聚区升级改造是惠阳城市更新推动经济高质量发展的重要措施之一。惠阳将探索制定“三旧”改造项目补助扶持办法,结合惠阳实际制定方案,对项目分阶段按比例进行奖补。对成片连片改造的产业项目,制定相关税收奖励政策,不断强化城市更新税务端发力,形成城市更新+税务的合力。对属于村企合作、自行改造(包括加大投资强度)、政府主导等方式进行“工改工”的项目,超过税收贡献标准的增量部分,以一定的比例对改造主体进行奖补。

  他山之石

  东莞这样拓空间

  去年4月,东莞市出台《关于加快镇村工业园区改造提升的实施意见》,通过“一保五降”对镇村工业园区实施全环节降低成本。“一保”即保障产业空间,实行更新单元“产业用地占比”底线管控;“五降”即降低补充成本、降低用房贡献、降低公配负担、降低税费成本和降低融资成本。

  在提高低效镇村工业园收益策略上,东莞从鼓励提容增效、实施优惠地价、支持在建工程抵押、提高财政奖补、增加税收奖励和支持产业用房分割转让六方面,全链条提高收益。如加大连片改造的奖补力度,75亩以内最高补助1000万元,每增加75亩,封顶金额增加1000万元。

  在创新低效镇村工业园模式上,东莞主要通过鼓励政府收储改造、鼓励农村集体改造、鼓励历史用地企业改造、鼓励市属国企参与、鼓励人才住房筹建和鼓励定制改造进行多路径创新模式。

  为破解低效镇村工业园难题,东莞从指标规模、标图入库、连片改造、园区整治、拆迁补偿和历史用地手续问题入手,多举措破解难题。如破解指标规模难题,每年省“三旧”改造工作考核奖励的新增建设用地指标优先用于保障“工改工”项目和工业腾挪安置建设用地需求。

  智库观察

  市委党校科研部主任、经济学博士黄忠平:

  调动各方积极性 实现惠益共享

  惠阳土地开发强度达到18%,但不少存量用地以低效村镇工业集聚区的形态存在,缺少规划、布局零散、产业低端、经济效益低。推进改造升级,可以拓空间、优环境,是惠阳发挥毗邻深圳区位优势、加快承接深圳高端产业外溢的突破之举。突破之举要取得突破之效,关键要找到社会效益最大公约数,调动市场主体、村集体等各方积极性,变政府想改为企业、村民主动想改。

  对市场主体,惠阳可建立“工改工”与“工改居商”挂钩联动机制,以“工改居商”的项目收益反哺“工改工”,实现用地成本平衡。充分利用政策性银行资金额度高、利率低、期限长等优势,支持“工改工”项目在建工程抵押,降低融资成本。通过降低用房贡献、降低公配负担、鼓励“工改工”提容增效、对“工改工”项目实施优惠地价、提高对“工改工”项目的财政奖补、税收奖励等一系列政策措施,进一步强化市场动力。

  对村集体,可鼓励村(社区)以产业用房、物业置换方式获取补偿,补偿款可以置换为股权、基金和信托,回流投资项目,保证长期稳定收益。通过与村集体共享土地收益、降低对村集体开发主体准入认定、鼓励村集体以磋商交易方式引入产业运营商等措施,确保在改造过程中村集体的利益得到充分保障,实现惠益共享,让惠阳的村居环境更美丽、企业更满意、村民更富裕。

  统筹 惠州日报记者黄尉宏

  文/图 惠州日报记者黄尉宏 李芳娟

  通讯员杨理军

编辑:郑惠纯
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