众所周知，去年第四季度至今，在“房住不炒”总指挥棒之下，为稳定楼市发展，信贷政策始终保持收紧姿态。据多家研究机构提供的数据显示，近期惠州楼市信贷环境在一路严控的基础上出现加码现象。不仅房贷利率持续上行，且包括四大行在内的多家银行暂停二手房贷业务。

　　信贷政策的持续从严，给当前楼市泼上了一盆冷水，即便有“三孩开放”政策的加持，也难以在短期内形成新的购买热情。据世联行粤东公司提供的数据显示，5月以来，惠州楼市整体成交低迷，除“五一”期间的短暂热闹之外，近几周新房网签量持续走低。而从记者在市场了解到的情况来看，冷热不均态势继续加大，同时，热点片区楼盘亦有降温趋势。

惠州楼市信贷环境收紧，冷热不均态势继续加大。 惠州日报记者周楠 摄

　　房贷利率上调 购房信心下降

　　“两道红线”之下，信贷资金监管再趋紧，楼市“银根”再度紧缩，全国首套、二套房贷平均利率趋势性上升，严查购房首付款来源、热点城市房贷额度收紧、放贷周期拉长等成为各城市一致表现。以惠州为例，上半年房贷利率从5.2%到5.6%，再到6.0%、6.4%，甚至一度破7%，出现N连涨的情况。

　　据世联行粤东公司提供的数据显示，4月以来，惠州14家主流银行首套、二套房贷利率水平保持高位运行，如中国银行首套房贷利率为5.7~6.4%，二套房贷利率为6.2~6.8%，其他国有三大行保持相当水平。而个别商业银行，如兴业银行、华润银行，首套房贷利率分别为6.5~7%、6.5~7.5%；二套房房贷利率分别为6.8%、6.8~7.8%。

　　房贷利率居高不下，放贷周期也明显拉长。据世联行粤东公司统计，当前惠州房贷额度明显趋紧，放贷时间普遍为3~6个月，放款时间延长了不少。在有限额度下，银行更倾向于确保合作楼盘的按揭贷款，对客户资质要求较以往明显提高。此外，银行对购房者审查越来越严格，尤其严查首期款的资金来源。

　　值得一提的是，根据个人征信、流水等情况的不同，各大银行的首套首贷利率和放款周期也有所不同，个别银行出现停贷或暂停收单的情况；此外，二手房贷款办理难度明显加大，部分银行网点还暂停受理二手房贷款业务。

　　房贷利率的上调，直接影响了购房者的购买热情。如刚需购房者陈源经历了上半年的房贷利率上调风波后就暂时搁置了买房计划。他表示，房贷利率上调直接增加了购房成本，“还是明年再看看吧。”

　　楼盘促销热火 市场反应冷清

　　购房者消退的购买热情，映射到市场之上，是各楼盘的冷清景象。记者采访中发现，相对上一周，近一周的市场再现颓势，原本分化的格局之下，出现了普遍降温。

　　如惠湾、博罗市场，即使采用了渠道营销，依旧成交艰难；而原本因推货量加剧、规划利好加持等叠加影响暖意融融的仲恺、金山新城市场，近期也出现降温态势。

　　在金山新城几个热销楼盘，多位销售顾问向记者反映，近期购房者看房的多，成交的少。“基本上每天都有三四批自来客户，但是这些客户大都是过来了解一下情况，真正能够下订的很少。”一位林姓销售顾问称，这些客户虽然看好片区发展，也看中了楼盘品质，但因为信贷政策的影响，都变得犹豫不决。

　　同样来自于世联行粤东公司的一份数据，证实了各销售顾问的介绍。据统计，5月24日~5月30日，我市商品房网签2776套，环比下降1.21%，同比下降8.05%，网签面积25.76万平方米，环比上升0.24%，同比下降11.74%。

　　记者走访了解到，因为楼市的整体降温，一些原先热点片区的楼盘，一改从前的高冷卖房的姿态，或者深挖品质优势，或者加大品牌推广力度，再或者给出难得优惠，积极推出各类营销活动以寻求出路。

　　如金山新城一热销楼盘，最近启动了渠道营销，同时还加大了与各流量媒体平台合作，以提升品牌影响力；而另一楼盘则在月度业绩考核的压力下，给出了难得的让利优惠，同时还配合落地了送荔枝、送清凉等暖场活动。某即将首开推新的楼盘，更是因为对市场的不确定性，而邀请媒体人士、行业大咖，对市场和政策进行研判分析，以作参考。

　　土拍行情再抬高 区域价值被低估

　　向来走在各行业之前的房企代表，在应对市场时都要听取一下业内意见，足见当前楼市走势的云波诡谲。

　　说它热，其名难负。就连去年疫情严控期间都没有失约的“红五月”，却在今年折戟，整个5月销售惨淡；从前分化态势下，至少一些热点片区的表现仍旧可圈可点。如今却是整体降温。

　　说它冷，却也名不副实。与新房市场大相径庭的是，土拍市场始终热闹非凡，不仅成交活跃，且楼面成交价格屡创新高。仅上周全市通过招拍挂就成交了6宗经营性地块，成交面积约20.23万平方米，总成交金额约18.9亿元。其中，中交集团竞得博罗罗阳约12万平方米建面商住地，楼面价7584元/平方米，溢价97%，跃居目前惠州楼面价Top5。

　　在这种态势下，外界更加重了对惠州楼市“看不懂”的印象。一位研究惠州房地产多年的业内人士表示，如果从宏观层面来看惠州楼市其实不难理解当前的冷热难定，“实际上，当前楼市的冷，并不是真正的冷，而是受政策环境影响的短暂的冷。”

　　该人士介绍，惠州楼市发展历程中，经历过几次的低谷期，除了上世纪90年代初期的泡沫期，近年来印象比较深刻的就是2008年前后、2014年前后的低谷期，“新房产品的去化周期是衡量市场活力如何的一个重要指标。印象中2008年我市去化周期最高达40多个月。”

　　他以当前新房市场的去化周期为例分析，“目前我市新房可售面积约为1900万平方米，以近12个月的月均销售量170万平方米计算，大概需要11个月左右，尚在一个健康合理水平。”

　　而针对土拍市场的热，该人士认为，无论是从当前的交通配套，还是从产业布局的角度来看，空间充裕、区位核心的惠州在“融湾入圈、双区驱动”的背景下，发展优势都很明显，“目前一大批产业不断落地，‘丰’字交通框架日渐成型，加上赣深高速通车在即，原本被低估的区域价值正在进行补涨，房企看中惠州未来的发展潜力，加大力度布局这里，毫不奇怪。”