新物业选好后说要走的老物业不肯走了

2018-09-07 10:41:00 稿源:东江时报

  9月1日早上8时50分,伟豪都市印记名苑业主孙女士来到了小区物业管理处,她神情不轻松,“今天(9月1日)是大家商定新老物业交接的日子,但昨天老物业突然发函说不退,有点担心交接不成。”

  僵持半天,老物业以无政府工作人员到场协调、两方仍未谈妥为由拒绝退出,新物业始终进不去。傍晚时分,众多业主只好暂时接受交接失败这一结果。“我们只能继续向部门求助,并看能否寻求法律途径解决问题。”该小区业委会主任周育君失望地说道。

  9月2日,江北街道办与市房管部门再次组织开发商、老物业、业委会和业主代表进行协调,仍未果,“我们建议双方走法律程序”。江北街道办街政办主任贺耀基说道。

 市区江北伟豪都市印记名苑小区在新老物业交接过程中遇到了问题。

市区江北伟豪都市印记名苑小区在新老物业交接过程中遇到了问题。

  事前

  物业服务不到位 业主成立业委会监督

  “我们这个小区,开发商和物业是一家,从入住开始就有各种小问题。”业主江女士称,住的时间越久,小区电梯故障,瓷砖脱落,二次供水水压不够等问题频发,但物业的服务却跟不上。

  以电梯经常故障为例,江女士称,一开始业主们也没留意,每次物业说要动用维修资金来修,大家就签名,但后来次数多了,业主们就有意见了,“2单元的电梯在2016年11月和12月两个月就各修了一次,一次4000多元,一次2万多元。”

  东时记者从市住房专项维修资金管理中心核实到,2单元客梯确实是在当年11月和12月申报过两次维修基金,一次是维修金额4236元,另一次维修金额20760元。

  “公摊也是问题多多。”业主曾女士反映,她是所在单元入住较早的业主之一,每个月的公共分摊从原来的不到30元,悄悄地涨到了40多元,并持续了多年。直到有一次,单元的电梯坏了一部,大概停了有约20天,让人咋舌的是后来关于两部电梯的当月分摊清单显示,停用的那部电梯的用电量比正常使用的那部还高,“业主普遍感觉到应该要有业委会才能监督物业的服务。”

  这些事促使了业主们推动成立业委会。2017年6月,小区业委会终于成立了,但即便如此,因双方已失去信任基础,物业的电梯维修方案未能获得业主们的认可,而业委会请来核查的电梯质检公司被物业拒之门外,类似的摩擦不断,小区的物业管理仍然不到位,不少业主纷纷加入拒交物业管理费抵制物业的行列,小区物业管理服务陷入恶性循环。

 发出退出函后2个月,2017年10月10日,物业发出的公开信。 曾女士供图

发出退出函后2个月,2017年10月10日,物业发出的公开信。 曾女士供图

  事发

  物业公司发函要退出 请业委会选聘新物业

  2017年8月3日,在一起与业委会协商完善小区服务“谈崩”后,小区物业发出《关于退出“伟豪都市印记名苑”小区服务工作的函》,并盖了“惠州市伟豪物业管理有限公司”的公章。

  在这份函里,物业公司表达了自己的难处和委屈。其称,小区交付使用至2017年已有9年,各项设施设备已到使用年限(如供水系统,墙砖脱落,监控、消防、部分电梯、管道老化、照明系统,绿化退化等),申请维修资金不易,加上人员成本激增等导致物业入不敷出,“年年处于亏本经营状态,物业费还是1.1元/平方米”。

  物业称,2017年6月物业配合各级政府和业主成立了业委会,但业委会成立后,公司积极与业委会协商均无法达成共识,“始终得不到刚刚走上维权之路的业委会客观的研判和适当的理解,业委会还多次说物业做不下去可以走,如此轻描淡写的这个‘可以走’令本公司如坠冰窟,寒气迫人!”

  物业称,公司决定于2017年11月4日退出小区的服务工作,“请业委会做好新物业的选聘和承接工作。”

  “我们业主本来没想过要赶他走,只是希望他能做好点,但他既然提出要主动走,我们觉得,也好。”业主曾女士说道。随后,她发现小区业委会组织了新物业的选聘工作。

  焦点

  2个月后收回退出通知 称此前是闹情绪

  仅仅在发出退出函后2个月,2017年10月10日,物业发出《关于收回退出小区物业服务的公开信》,称此前“闹情绪提出退出小区物业管理”,在这3个月过渡期,物业仍尽职尽责提供服务,“近段时间,有部分业主因担心物业退出后增加生活成本,(比如涨停车费等),都用不同方式极力挽留我物业继续为小区服务。为保证小区不涨费,不动乱,我司决定11月4日不退出”,并表示“关于小区存在待改造的问题,相信物业会完善处理好的。请业委会及广大业主给物业一次改正的机会。”

  “我们业主都觉得哭笑不得。”曾女士晒出此前拍的照片,但见在物业的公开信上,有业主写道“请问有哪几户业主极力挽留你们,请注明房号”。

  而在同一天,小区里还张贴了一份开发商发出的《关于收回地下车库的通知》,在这个落款为惠州市伟豪房地产开发有限公司的通知里,开发商称,物业公司承包的地下车库经营合同于10月15日到期,考虑到车库设施老旧,公司决定于10月16日收回地下车库并安排在适当时机进行封闭大修。

  “在我看来,这是带威胁的意思了。谁都知道小区开发商和物业是一家,他的意思是,如果我们换物业,开发商分分钟就能封闭地下车库,不给我们停车。”曾女士说道,后来因为老物业不肯撤走,此事不了了之。

 东时记者现场随机走访了该小区的1单元,发现有的楼层地砖脱落,有的楼层是墙砖脱落。

东时记者现场随机走访了该小区的1单元,发现有的楼层地砖脱落,有的楼层是墙砖脱落。

  走访

  瓷砖大面积脱落 多位业主反映遇电梯惊魂

  9月1日上午,东时记者现场随机走访了该小区的1单元,刚进大堂就看到大堂地面大面积的地砖已脱落,显露出底下的水泥地面,而脱落的地砖被集中放在楼道角落。记者按下电梯,随机走访了7楼、10楼和12楼,发现有的楼层地砖脱落,有的楼层是墙砖脱落,有的楼层业主为了防止意外还用透明胶布把瓷砖贴在墙上。

  “这样的情况在每个单元每一栋都有。”周育君称,此前物业曾向业主们报过维修瓷砖的费用,但整个小区的维修费用高达100多万元,业主们都不同意这个维修方案。“我们小区不到300户,按平均每户交6000元维修资金,也就是不到200万元而已,我们觉得物业是想在走前掏空我们的维修金。”曾女士称。

  在等待交接进行的许多业主则反映曾遭遇电梯惊魂,“我上周二、周四两次坐电梯被困。”5单元的业主胡先生称,周二那次是晚上9时10分左右,他乘客梯梯下楼时,从17楼一直下坠至1楼,“吓到魂都没有了”。周四则是上楼,本来已经上到13楼,但又忽然溜到1楼。

 东时记者现场随机走访了该小区的1单元,发现有的楼层地砖脱落,有的楼层是墙砖脱落。

东时记者现场随机走访了该小区的1单元,发现有的楼层地砖脱落,有的楼层是墙砖脱落。

  各方声音》》》

  老物业

  双方还没谈妥

  2017年12月,业委会选聘出了新的物业企业,物业费用仍然按此前标准1.1元/平方米。然而,新物业却迟迟进不去。

  市房管局、江北街道办、云山居委会等部门单位多次进行协调,7月31日召开的多方协调会上,协商于9月1日正式办理交接。然而就在交接前一天,老物业公司发出《对伟豪都市印记名苑业委会<关于2018年9月1日新旧物业公司交接工作联系函>的回函》,“坚决反对,不同意移交。”

  物业主要提出两点意见,一是质疑业委会成立的合法性,二是多方协调会后,业委会不与物业沟通迄今拖欠的37万元物业费如何落实等事宜,“在物业公司财产、施备设施未落实相关方案的情况下,蛮横的以限期‘进驻’方式接管,根本无视我公司的权益,这根本不是在解决问题,而是在故意激化矛盾,制造社会不安定!我公司坚决不同意!”

  9月1日上午,新物业进场,但老物业只有一名收费员和开发商一名代表在。期间,在物业管理处内,有个自称是业主的男子与围观在门口的业主发生了对骂。在业主和媒体的追问下,他才承认他是物业的人,并迅速离开了小区。后经媒体和业主要求,老物业郭姓负责人和之前谎称是业主的男子最终出面,并接受记者采访。他俩均称,双方还没谈妥,除了欠费的问题,老物业希望新物业接纳其物业员工,至今也没有方案,而且现场也没有政府部门的人在,对交接的合法性存疑,拒绝移交。

  街道办

  “我们的意见是走法律程序”

  新老物业交接时,作为辖区基层管理单位的街道办为何不到现场?贺耀基向东时记者解释称,7月底的多方协调会确实达成了协调意见,但意见是附有几个条件的,包括物业费缴交率达85%等,“这个前提条件达成后,可以在9月1日进行交接,也就是给1个月缓冲期大家协调。”

  贺耀基称,在过渡期期间,双方没能达成共识,8月30日,街道办专门给业委会主任周育君致电明确,“矛盾太大,条件不成熟,没办法交接。我们建议9月1日不要交接,而且也没有人通知我们要在9月1日交接。”

  9月2日,江北街道办组织开发商、老物业、业委会、业主代表协调,开发商代表和老物业提出通过整改保留物业服务的意见被业委会和业主代表否决,开发商代表明确表示“不退出”,而老物业也拒绝业委会和业主代表要求进行物业交接的意见,“我们的意见是走法律程序”。

  业委会

  “业主具体交了多少,物业没有数据给我们”

  对于欠费问题,业主孙女士表示不是很清楚别的所有欠费业主的情况,但她和认识的几位业主在9月1日前就去补交了所有的物业费,“大家都巴不得他们快点走,结果他现在又说不走了,又收了物业费,又能支撑一段时间了。”

  周育君则代表业委会称,多方协调会上让业委会协调欠费业主补交物业费,业委会尽最大努力去帮忙催收,但新老物业的交接跟欠缴物业费没有关系,这是业主与物业之间的问题,物业可以通过法律途径来追缴。“而且我们确实有去催业主补交,也有业主在微信群晒出缴费单,但业主后来具体交了多少,物业也没有个数据给我们。”

  周育君称,他在8月底发函给市房管局、街道办、居委会和老物业,但都没有回复。到8月31日他着急了,就在当天下午还给部门和街道办、居委会打了电话。

  房管部门

  原物业退出函是具有法律效力的文书

  新旧物业交接时,应该谁来出面协调,市房管局物业科科长李克立称,参与小区管理相关事务的调解是属地政府的基本管理职能,根据《广东省物业管理条例》,业委会所做的新旧物业交接的决定则要告知属地政府或居委会。

  对于老物业将质疑业委会不合法为由拒绝退出的做法,市房管局物业科科长李克立称,业委会成立是否合法,业主和物业有提出质疑的权力,可以依法向属地政府或属地政府的上级主管部门提出行政复议,或通过其他法律途径处理。

  但去年成立业委会时,物业并没有提出这一质疑,老物业此时提出质疑,可以保留其继续提出行政复议的权利,但跟要办理物业交接的事项没有关联,不能作为拒绝退出的理由。他称,如果以后经调查认定业委会成立存在问题,会依据调查结果或法院判定做出裁定。

  李克立称,此前,部门一直在做老物业郭姓负责人的工作,“向他明确他过去白纸黑字加盖企业公章的函头文件的形式提出退出要求,是具有法律效力的文书,是要负责任的,要他接受这个现实,按程序完成交接。”

  他称,老物业拒不退出的具体事务中,业主和物业各执其词,老物业要求缴清物业欠费的意见是合理合法的;而业主要求物业企业履行函告要求退出小区管理也是应该的。这之间本身是一种合同契约关系,属地政府和行业主管部门只能对权利方进行行政协调,没有强制力,因此,在部门多次协调无果的情况下,建议走法律途径来解决交接问题,如果法院判定老物业要退出而他拒不退出,房管部门将开出责令限期退出通知;逾期拒不退出的,将予以罚款。

  就如何解决好当前惠州小区管理中新老物业交接以及选聘续聘物业的存在问题,李克立称,近期已经就此去文省住建厅,希望对《广东省物业管理条例》中各方理解有偏差的内容进行解释,这将为下来惠州规范小区选聘续聘物业企业的矛盾焦点问题提供解决依据。

  律师帮帮团

  部分业主欠缴物业费不是拒绝退出的正当理由

  广东九韬律师事务所主任邹朝贵律师表示,依据《广东省物业管理条例》等相关法律法规,业主大会重新选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业应当按规定退出物业管理区域,如拒不退出的,房地产行政主管部门有权责令其退出,逾期拒不退出的,处五万元以上十五万元以下的罚款。另外,业主代表大会也可代表全体业主起诉至人民法院请求判令原物业服务企业退出。

  邹朝贵律师还认为,部分业主欠缴物业费不能成为原物业服务企业拒绝退出的正当理由,原物业服务企业完全可以通过诉讼或仲裁的法律途径向拖欠物业费的业主进行追究,但绝不能因为部分业主欠缴而损害全体业主的合法权益。

  文字 《东江时报》记者冯丽均 图片(除署名外)《东江时报》记者冯丽均 姚木森 摄

王照冰