欧吉阳

    受国家政策及全国楼市大环境影响，业内人士普遍认为惠州楼市已进入调整期。但开发商、代理公司、置业者等各方对市场走势却大都心中无底。而其中最难预测也是最关键、最敏感、大家最关心的话题就是房价——惠州现在的房价合理吗？

    商品房成本是由土地成本、建造成本、税费、利息及销售费用等主要因素组成

    市房产交易中心统计数据显示，自今年6月份起，连续三个月来，惠州房价一直在5000元/平方米左右徘徊，8月份惠城区的预售均价突破5200元/平方米。据此，有人作出预测：惠州房价不会出现大幅下滑，但会逐渐回归到一个相对理性的价位。暂且不论上述论断正确与否，但是我们可以从另一个角度来作一番求证。大家知道，房价与土地成本、建造成本、税费、利息以及销售费用等关系密切，同时，它还与当地市民的消费水平、区域经济发展水平以及周边城市的带动等因素相关，我们不妨就其中几点来算一笔账。

    首先来看建造成本，最近，笔者对市区河南岸几个新楼盘作了一次调查。经了解，几个14层以上的高层楼盘建造单价都是1700元/平方米左右。而所谓建造单价一般包括设计报建、水电安装、园林绿化、污水排放等配套工程费用加起来的。

    其次是楼面地价。自2006年下半年以来，惠州的楼面地价均在1500元/平方米左右，到今年甚至超出这个标准。以今年7月初的一宗土地成交为例，这个位于市区江北的地块拍卖面积为26590平方米，容积率为5.5，拍卖起价为22800万元，其楼面地价达到1559元/平方米。

    还有国家税费和银行利息。按照目前国家税费10.38％（含：营业税5.5％、预征所得税3.75％、预征土地增值税1％、堤围费0.1％、印花税0.03％；其中还不包含建筑税、汇算清缴后25％的所得税和房产证税）计算，目前惠州新楼盘的税费普遍都达到500元/平方米以上。而按照2008年银行贷款年利率9.828％的基点计算，土地和建筑资金成本的银行利息大约也是500元/平方米。

    另外就是销售和管理等其它费用，其中包含1.5～3％的广告宣传费、销售提成、人员工资等一般在100元/平方米左右。此外开发项目人员工资、办公费、房租、水电、电话、活动费的管理及其它费用也达到了250元/平方米左右。

    综合以上几项费用，即：即按照（单位：元/平方米）建造成本单价1700+楼面地价1500＋利息500＋税费500＋销售费100＋其它费用250计算，不难得出4550元/平方米的建房总成本。，当然，上述几个因素中有的因地段而有所差别，但原料成本、管理和销售费用等项目一般却大同小异，以此来看房价是否合理，大家可以自己算算，即便打个折扣，惠州普通楼房4000～5000元/平方米左右的卖价，基本上是与建房成本是比较相近的。

    泡沫正在不断挤压，价格也正回归理性，惠州楼市仍存利好

    进一步来看，随着物价的逐年上涨和人工费用的上调，商品房的建造成本也在持续上升。尽管现在一些地方出现了降价，但那只是挤压虚高的泡沫，因为市场一向理性，房价已经在惠州回归，目前的市场疲软应该只是暂时的。在我个人看来，长期的趋势肯定是价格走向“平稳”。随着惠州的城市化进程日益加快，加上城市的人口和GDP的增长，城市基础设施建设力度仍将会加大，这也意味着房地产开发的空间仍然很大，这些利好因素让我们有理由对这个市场充满信心。 

  （作者系市房地产业协会副会长、惠州市日升昌集团董事长）