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今年，房地产开发投资逆市上扬，商品房在售和在建数额巨大，到年底供货总量将超过400多百万平方米，而今年上半年市场消化量只有51万平方米。数额悬殊的背后，预示着下半年供过于求已成定局，不少开发商担心市场饱和，产品无法售出而忧心忡忡，裹足不前。有过在逆境中搏击风浪的开发商则认为，供给面过大是事实，但并不等于市场饱和，因为市场从来都是多元化、多样性的，同一品种又具有细分特点，区域市场则有不同发展阶段的不同需求。其实，市场供大于求与市场是否饱和，是两种不同的概念，不能简单地划上等号。
几年前惠州治理烂尾楼，接手的发展商为化解高成本带来的压力，纷纷增加容积率选择建高层。花边岭广场周边一下子变得高楼林立，有人惊呼惠州高层建筑太多了，就预测高层住宅已经饱和，担心再建卖不出。而这几年高层住宅不仅一直在建，而且销售不错，也就没有人说高层建筑饱和了。而且这与立足于节约用地、鼓励在城市中心多建高层住宅的国家政策极为合拍。此后，又有人推算，惠州市区户均住宅已达到一套，人均面积27平方米，市场已经饱和。这个预测后来也未经得起实践的检验。由此看来现在市场是否饱和得问题，无论是自住性还是投资性需求，惠州的内在需求还是刚性的、旺盛的。何况惠州的城市化进程这么快，经济社会发展的后劲这么足，沿江城市向沿海城市大发展的跨度这么大，住房的潜在需求就会更大些。在此背景下，逐步消化几百万平方米住宅，只是时间问题，无需过分担忧。
问题在于，要把这种刚性需求变成有效需求，博弈各方都得多想办法，尽快改变成交量低迷的现状，加速市场的深度消化。成熟的市场从来就是细分的，房地产商要摆脱盲目扩张和规模复制的老套，从深刻了解目标客户群的生活形态开始，全力挖掘土地价值与住房需求，通过对产品准确的策划定位，实施差异化的产品战略，避开同质化产品的过度竞争，才能把握好细分市场和机会市场，从总量饱和状态下发现不饱和的细分需求。比如，惠州开发商对近些年一窝蜂地建大户型房子，让这种利润高、赚钱多的产品变成了大路货，造成一些地段不好、环境配套差、价格较高的房子难以卖出，陷入滞销的困局。而今年在惠州市场低迷状态下最先回暖的，一是定位准确的创新小户型，一是高端物业市场。因为这些产品准确抓住了细分市场，不仅有需求而且客户的置业意向大都比较稳定，受宏观调控大气候影响也较小，对推动城市升级和未来发展具有不可估量的意义。 （钟逸人） |
