在3月21日市房地产业协会召开的2007年会员大会上，市房协秘书处发布了《2007年惠州市房地产市场分析报告及2008年展望》（以下简称《报告》），对惠州2007年房地产开发投资、商品房建设、预售、交易及楼市特点等作了全面分析。《报告》得出结论：惠州房地产开发快速增长，发展势头迅猛，惠州房价“跨三升四”，产品升级换代，外来投资客减少，市场开始回归理性，更多依赖本土市场。

    房地产开发正由过去主要集中在惠城区，逐渐转向各县、区齐头并进

    《报告》指出：对房地产市场来说，2007年是充满争议、不同寻常的一年，以“9.27”宏观调控政策为分水岭，全国楼市急速降温，惠州房地产也经历了从大热到骤冷的转折，上半年，惠州房价节节攀升，下半年的销售量则明显下降，并转入观望和调整期。但从总体来看，全市经济还是保持了可观的稳健发展势头。2007年全市实现国民生产总值1085亿元，突破了1000亿元大关，比上年增长16％；固定资产投资484.23亿元，比上年增长56.8％。

    从2005年开始，惠州房地产开发占全社会固定资产投资总额的比例稳定在12％以上，2007年增幅为历年之最，显示出房地产发展势头迅猛。据市统计局年度快报显示，惠州2007年完成房地产开发投资137.33亿元，突破100亿元，同比增长98.9％，占固定资产比重达28.36％，占第三产业投资比重达64.8％，房地产占据第三产业的主导地位仍很明显。2007年，全市第三产业完成投资211.78亿元，同比增长65.49%。

    在各个区、县中，惠城区房地产开发投资所占比例最大，占六成左右，增幅为43.8％。其它各区、县除龙门县外，房地产开发投资比上年明显增加，惠阳区和大亚湾区投资增幅较大，比上年增长22.94亿元，涨幅为171％，显示惠阳区和大亚湾区2007年房地产发展势头相当迅猛；成为2007年的热点区，原因主要是城市规划的潜在力和外来投资客的拉动。博罗县涨幅为167％，惠东县涨幅为141％，涨幅也较大。这些数据表明惠州的房地产开发正由过去主要集中在惠城区逐渐向其它区、县转移扩大。

    2007年惠州房地产市场先热后冷，空置率有所上升

    《报告》指出：2007年，惠州商品房施工面积1276.97万平方米，同比增长74.6%。住宅施工面积998.07万平方米，增长105.3%；新开工面积607.91万平方米，其中住宅505.57万平方米；销售面积增长50.4％，其中住宅为126.7％；商品房竣工面积下降0.03%，出现了负增长。

    商品房预售、交易方面，2007年惠州市商品房销售价格为4001元/平方米，比上年同期增长27.5％，商品房销售额153.33亿元，也突破100亿元大关；其中惠城区预售22764套，面积241.2万平方米，金额114.14亿元，预售均价为4732元/平方米，与上年同期相比，涨幅较大，接近5000元/平方米。房价方面，惠阳区为3554元/平方米，大亚湾为3916元/平方米，博罗县为2328元/平方米，惠东县为2165元/平方米，龙门县为2329元/平方米，各区、县房价全部超过2000元/平方米。

    《报告》分析认为，2007年惠州房地产市场先热后冷，上半年的投资热潮使得面市交易的楼盘基本一经推出就基本售罄，价格也从3000元/平方米左右一直飙升到4000元/平方米以上；到了下半年，国家宏观调控新政出台后，销售面积和套数环比出现负增长，第四季度商品房价格涨幅明显减缓，市场处于开发主体和消费群体博弈阶段。此外，2007年，惠州商品房空置面积72.34万平方米，空置面积有所上升。

    惠州房地产开发投资快速增长，产品开始升级换代

    《报告》还分析了2007年惠州房地产市场的最新表现，分析结果是：惠州房地产开发投资快速增长，发展势头迅猛；惠州房价“跨三升四”，产品升级换代，外来投资客减少，市场开始回归理性。

    《报告》指出，惠州经济主要受到石化产业、深莞电子加工产业转移和大批品牌地产公司的进驻拉动投资，固定投资额迅速上升。2007年固定投资额、房产投资总量迅速增大。惠州房地产开发投资额占固定资产投资额比重在近两年不断提升，已占到28.36％左右，成为惠州经济的重要部分。

    2007年是惠州楼盘价格和品质跨越最大的一年，房价从2006年的2943元/平方米，直接跨过3000元这一档次，跃上了4732元/平方米，增长近27.5％，品质提升是拉动价格增长的因素之一。据介绍，随着外来品牌开发商的进驻开发和本土开发商引进创新产品设计，惠州楼市产品开始升级换代，从挑高复式公寓、中空花园、可变套房到叠拼洋房、阳光地下室等，性价比更高，更符合人性化需求。

    《报告》还分析认为，2007年上半年，受外来投资客的影响，惠州房地产市场供需两旺，价格涨幅较大。房贷新政实施后，随着外来投资客的退出，市场逐步回归理性，开发企业逐步转向本土市场，挖掘本地需求，调整产品定位和营销策略。市场没有出现大起大落，保持了平稳发展。

    2008年惠州房地产市场仍具有较大发展空间

    对于2008年的惠州房地产市场，《报告》分析认为仍具有较大发展空间。原因是，惠州的经济环境处于加速期，城市化进程会进一步推进，随着城市交通网络的延伸，必然会拉动惠州房地产的持续发展。此外，国家对房地产的调控仍然会延续，具体细则的实施会让房地产市场朝稳健方向发展，市场观望有可能会持续到下半年，楼盘价格也将得到合理回归。

    《报告》指出，2008年，惠州楼市的供求矛盾会比较突出，从宏观数据看，房地产开发投资已然热潮不减，随着万科、雅居乐、合生创展、中信集团、碧桂圆等外来大开发商的拿地开发，抛开现有商品房施工面积，现在市场已有110万平方米项目拿到预售许可证，加上新开工上市的300多万平方米的供应量，到2008年年底或2009年年初，将会有不少于565万平方米的项目上市，而且大部分以中高档楼盘为主，市场面临严峻考验。在新政策的影响下，竞争会进一步激烈，企业面临洗牌，买卖双方博弈加剧。

      本报记者周 春