回顾的最大优势，在于能清楚地看见过去发生的事情。2007年的惠州楼市，在刚开始的时候，并不知道这一年会发生什么，不管是上半年火爆开发、火热销售的情景，还是下半年调控政策临空而来、销售紧急刹车，到了2008年的此刻，已经件件清晰。

上半年开发火爆

    外来开发商项目大量启动，在建项目创历史新高

    从2007年年初开始，承接上年合生·帝景湾等优质产品在惠州楼市拔得头筹，更多开发企业看到了惠州房地产市场，尤其是高端市场的潜力。再加上惠州与深圳、广州地缘接近，土地资源丰富，自然生态优良等优势，一大批有实力的开发企业竞相进驻惠州拿地开发。

    房地产投资方面，2007年1～5月，惠州房地产开发投资完成40.48亿元，增长98.2%，其投资额占第三产业投资的比重为64％，比上年同期提高13.2个百分点。在惠城区房地产项目中，投资额上亿元的主要有雅居乐·白鹭湖、合生·帝景湾、合生·国际新城、东湖花园、港惠新天地等。惠阳区的59个重点建设项目中，房地产项目占16个，总投资逾58亿多元，占59个重点建设项目总投资的51%左右。据了解，这些项目大部分是2007年上半年开工建设，其中包括全国著名地产企业碧桂园斥15亿元巨资打造的惠阳度假村、中建蛇口携手南山集团投资6亿元打造的惠阳名盘“半岛一号”，以及深圳振业投资5亿元开发的项目等。

    土地交易方面，市土地交易中心的数据显示，惠城区2007年一季度国有土地挂牌出让转让13宗，成交金额超过28亿元，超过了2006年全年19亿多元的成交数额。第二季度，市国土资源局公开出让市区范围内15宗住宅及商业用地，土地规划总面积156.7万平方米，建筑总面积约309万平方米，其中住宅建筑面积约270万平方米，商业建筑面积约39万平方米。这些地块主要分布于文头岭、江北、仲恺及火车西站等四个片区，土地面积从1万平方米到20多万平方米不等。

    在这股开发大势下，“十一”黄金周前，惠城区3000多套新房取得预售资格，而惠州新盘整体供应量则突破70万平方米，总供应量接近5000套，比上年翻番。

下半年政策调控

    惠州房价快速攀升，但多数楼盘未达预期销量

    转入9月份，对2007年影响最大的提高第二套以上房贷首付比例和贷款利率的政策出台。因为它对非刚性需求的抑制作用明显，惠州楼市上半年“开盘即售罄”、“日光盘”等销售奇迹不再出现。在随后的深圳秋交会上，惠州有30多个楼盘参展，但收效甚微。紧接着的惠州房展会，成交量同样有限：4天累计观展人数达13万人次，最终仅预订165套洋房、成交5套别墅。

    10月份，惠城区房产交易商品房户数、成交面积、成交金额均明显下降，比起上年“金九银十”的红火显得有点冷。数据显示，10月份惠城区商品房交易847套，比去年同期下降40%；成交面积11.28万平方米，比去年同期下降23%；成交金额33753万元，比去年同期下降0.1%。

    与交易量不同，去年下半年的房价没有明显跌幅。11月份新房预售均价达到了6245元/平方米，比10月份上涨了1400多元/平方米。10月份，惠城区新房预售均价为4805元／平方米，而在8月份，这一数据是4793元/平方米，9月份则为5078元/平方米。

    针对惠城区单月房价攀上6000元/平方米，业内人士认为这是高端别墅产品集中入市的反映。11月8日，雅居乐·白鹭湖首期“浅水湾”湖山别墅公开发售，其独栋别墅开盘初的售价每平方米即超过2万多元。此外，上一个月，合生·国际新城、锦湖湾、惠州奥林匹克花园、鹏基万林湖等项目的别墅产品也接连入市，不少价格都在1万元/平方米以上。

    2007年，惠城区商品房预售均价为4732元/平方米，全年新房预售总金额达114亿元，较2006年同比涨70%。市房产交易中心的数据显示，全年房产交易面积241.2万平方米，全年新房预售总金额为114亿元，交易面积仅比上年增长4.8％，交易金额、交易套数和均价则比上年有大幅度攀升。

    惠州市房地产交易中心主任文魁表示：“如果不是受新政影响，惠城区2007年新盘的消化量可能会多出50万平方米左右。”还有业内人士认为，如果不是政策突然出台，按照前三个季度的发展态势，惠城区全年均价也可能攀升至6000元/平方米。 

    本报记者周 春