2007年宏观调控措施严厉，对房地产行业而言是“厉政年”；2007年央行连续加息6次，对于购房者而言是“加息年”；2007年廉租房、经济适用房、限价房等频掀热潮，对于低收入人群而言是“民生年”。无论是厉政、加息还是民生，惠州楼市关注度最高的依然是“房价”。惠州房价到底多少算合理？进入2008年，惠州楼市房价是升是跌？开发商会下调价格以适应购房者需求吗？

    今年1月份房价为4617元/平方米，比去年全年均价略低

    去年1～12月之中，11月份惠城区预售均价为全年最高，达到6245元/平方米，主要是别墅集中上市抬高了这个价格。据统计，2007年惠城区商品房年均售价为4732元/平方米，并未突破5字头。但有人认为，惠州楼市的波动幅度虽没有深圳、广州大，成交量下滑幅度也没那么严重，但房价大幅上涨透支了惠州未来房价上升空间。

    2008年惠州楼市房价会有哪些变化？在这一个月里，由于市区内不少开发商坚守不降价策略，宁可“有价无市”，致使楼市冷淡、成交量锐减。截至1月30日，市房产管理局的预售商品实时信息统计显示，1月份的签约套数为406套，签约面积为48458平方米，成交金额22375万元，签约均价为4617元/平方米，比去年全年均价还要略低。对此，业内人士认为，楼市观望调整期可能会延续到2008年上半年或更久，消费者对商品房的需求正逐步向自住型回归。

    交易渐趋清淡，为什么房价没有大幅下降呢？业内人士分析，观望取决于需求能否得到满足。持续的观望现象会让惠州楼市出现“有价无市”局面，普通百姓买不起房，投资者受到抑制也不大可能大胆投资买房，但是真正的需求还是大量存在的，并没有释放，尤其是自住需求。所以不能说因为出现了观望就是没有了需求，需求仍然存在，只是大家买不起房。

    房价不能只升不降，也不能只降不升，关键是要尊重市场规律

    惠州房价到底多少合理？惠州市新大地房地产公司总经理戴和平认为，5100元/平方米比较合理，如果把土地成本、建安成本、增值税、利息以及建筑面积实际核算缩减等因素考虑进去，现在的均价同一年前的3800元/平方米，实际上是持平的。

    市海燕房地产投资有限公司董事长曾志平认为，房价究竟多高才合理，不能仅用开发商自己的算盘来算，还必须看一个城市的房价收入比，如果房价上涨速度过快，超过市民收入增长，房价就是虚高的。

    隆生集团董事长刘小波则坚持他在多个场合阐述的观点，认为未来惠州楼市价格会回归理性的稳步上扬，这是基于惠州市民的消费水平、区域经济发展和周边城市的带动等因素所构成的。他预言，未来2～3年内，惠州在国家房贷新政策等一系列政策调控下，地价和楼价一定会在相对合理的价格之间平稳地运行，不会暴涨暴跌。而这个合理楼价，用“基准地价＋开发成本＋合理利润”的公式，约在4500～5000元/平方米左右，一套住宅大约在50万元左右，这一定价应该合理，也是市场可以接受的。深圳名流置业惠州公司市场总监李占龙也认为4000～4500元/平方米比较合理，惠州房价到了6000元/平方米就有泡沫了。

    光耀集团董事长郭赞明说，楼市要走出大热，也要走出大冷，房价是异常敏感的因素，不能只上不下，也不能只降不升，关键是要尊重市场规律。还有的开发商谈到，实践证明，市区中心区普通楼盘，均价4500元/平方米左右或以下比较好卖，均价高过5000元/平方米就比较难卖了。

    开发商可能下调房价以带动销售

    在这种情况下，惠州开发商会否下调房价，以适合本地置业者的购买力？在市区某研究机构任职的张先生，经过对“统一标尺的心理”及“统一标尺下的房价”进行分析后，他认为在多方联动的统一标尺下，房价暂时下跌的可能性不大。

    他所说的统一标尺，主要来自于购房者、开发商和拥有住房者等多方面。购房者方面，由于房地产与一般商品不同，属于耐久性商品，因此在许多情况下，人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅。对于住宅这样价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。开发商方面，房价上涨势必会带来更多的利润，毫无疑问，他们是推动房价上升的主要动力，只要房价上升一个百分点，开发商的资本回报率就上升三个百分点。至于已经拥有住宅的人，当房价上涨的时候，他们会感到自己的资产总值在增加，即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但是在房价上升过程中他们也会享受到财富增值的愉快。由于大部分居民偏爱房价上涨的消息，比较容易形成房地产价格上涨的预期，从而推动房价上扬。

    还有业内人士分析，作为一种稀缺的资源和产品，市场供给对房地产价格的影响非常大。所以，在接下来的时间里，如果宏观调控政策能够深化下去，对住房市场能够进行有效的行政干预，房价会在一个合理的区间内波动。在此情况下，购房者关键要了解什么是真实的房产价值，什么是合理的房产价格。

    虽然看跌的声音比看涨的声音要弱一些，但从目前的市场表现来看，一些中小开发商已开始有降价的举动。前不久，市区南部新城某楼盘开盘，打出最低3888元/平方米的起价；而市区下角一楼盘，更是以2000多元/平方米的价格为广告点，通过手机短信四处传播优惠售楼信息。虽然经证实，这些都不过是卖房的促销噱头，但至少表明市场并非没有松动的可能。

       本报记者周 春