现在中国的房地产仍然是一个买方市场，而不是卖方市场，而只有在卖方市场里面的投机行为才最容易滋生泡沫。没有强大的投机行为，就很难把泡沫发动起来。

　　中国经济的发展水平不能使所有的群众都来买高价的商品，但是如果按照低收入者的购房能力去定房价是违背了市场规律的。

　　加息了！

　　面对这样一个几天来热得炸开了锅的话题，今典集团董事长张宝全却异常地冷静，他的话简短而有力：“加息是政府针对投资过热和消费过热所采取的宏观调控手段，主要是调整经济发展的速度和幅度，在客观上可能使房地产的消费产生滞后现象，但是对房产的价格变动影响不大，可能在一个时期会有暂时的涨价或降价，但总的来说，房价会保持在一个合理的范围。”张宝全强调：“房价是由市场决定的，而市场是由供需关系决定的。”

　　“房价将平稳上涨”

　　而此次央行加息的主要目的也是想通过抑制需求打压日益上涨的房价，从而对局部的房地产过热实现“降温”。

　　房价上涨让政府再一次大动干戈。然而，张宝全对房价上涨却另有说辞。
　
　　“房价的确是在上涨，但是我们一定要对房价上涨的原因进行深层次分析。”在张宝全看来，“目前房价的上涨是在一个正常的范围内合理地上涨，在此情况下，无论什么样的宏观调控只能是起到一个调整速度和幅度的作用，而不能改变基本走势。”

　　“首先，中国经济每年以8％左右的速度在发展，包括物价指数在以5％左右的速度上涨，通货膨胀也大概如此，同等条件下，房价下降的可能性微乎其微。而在此基础上房价上涨5％左右我认为都是非常正常的，因为房价的上涨与经济增长和物价指数、通货膨胀等经济指标都是同步的。”张宝全说，这时候的房价上涨也不会形成利润而流入到开发商的腰包里。

　　显然，张宝全在分析房价的同时，也不忘为开发商鸣不平。“房价一定是不能在太大范围内来谈的，一定是在一个特定的区域里来谈的，只有特定区域里的平均房价之比才能确定房价的涨跌。”张宝全坦言，比如在北京CBD附近，建外SOHO等不少先投入市场的楼盘售价都在1万多元／平方米，而紧随其后的珠江帝景等楼盘都没有超过这个价格，“售价并不是一个比一个高。”张宝全强调，不从区域角度来分析的房价是不具有说服力的。

　　“有时候，房价只是开发商的一个营销手段而已。”张宝全从不避讳，“比如我所开发的苹果社区就采用了这种营销策略。开盘均价7200元／平方米，现在7800元／平方米，感觉涨了600元，比较快，但实际上并没有涨，而是在向产品的真实价格靠近，低开高走是营销手段。”张宝全强调，不能把一种营销手段就看成是一种真实的价格依据，很多机构都是犯了这样一个错误，而可笑地得出了“房价增长过快，房地产泡沫即将破灭”的论断。

　　“而在对房价进行分析的时候，许多人都容易把价格指数和房价混为一谈。”张宝全说，由于需求的提高，产品结构也发生了很大变化，而当产品结构发生变化时，价格指数一定会发生变化。“高端产品多了，低端产品少了，价格指数就上扬了，单价8000元的产品占七成，4000元的产品占三成，与前者占六成，后者占四成的价格指数是不一样，但是，在价格指数上涨很快的时候，并不意味着房价的快速增长，有时房价有可能还在下降。”

　　“讨论房价要让市场说话”

　　“市场”是整个采访中张宝全说得最多的一个词。

　　“地价对房价的影响也是通过市场来实现的。”张宝全说，“在土地日益市场化的今天，开发商已经不可能像以前那样不管三七二十一就把地拿下来了，而是一定要从市场倒算回去来评价土地的价值，如果偏差太大，开发商也是不会出手的。8.31大限后北京的第一次土地公开拍卖有两块地流拍就是一个很好的例子，而地价也在此过程中更加趋于价值，房价也随之合理化，不要把开发商当作傻子。”

　　“虽然，土地交易市场的规范，地价一定是要上涨的，但是这种上涨只会出现在土地招拍挂的初期，因为土地需求市场的相应不均衡，从而产生地价的异动，然而，这些土地市场化前期所出现的不和谐现象，越往后走，都会得到逐步解决。”张宝全说，“土地市场规范以后对土地市场的影响不会很大，也不会导致房价大幅上涨。”

　　“现在大家都说房价太高，老百姓买不起房了。在我看来，谈这个没有太大意义。因为目前房地产市场处于买方市场，如果开发商把房价提得太高，就会违背了消费者的购买能力，就没有人买你的房子。”张宝全认为，每年如此大的销售面积说明了市场是存在一个支撑这种房价的巨大需求，房价仍然站在一个合理的上涨范围。

　　而对于地产泡沫论，张宝全也用“市场”的观点加以反击。“现在中国的房地产仍然是一个买方市场，而不是卖方市场，而只有在卖方市场里面的投机行为才最容易滋生泡沫。”张宝全说，目前，大部分的购房者买房不是自住就是出租以满足其他人的住房需求，这些都是真实需求，而且只是一种投资行为，而投机多数是用来卖的，这个在中国房地产市场的比例还不到5％，而投资行为很难对市场形成冲击，也很难转化成投机行为，没有强大的投机行为，就很难把泡沫发动起来。张宝全把投机行为形象地比作“泡沫”的“发动机”。

　　同时，在张宝全看来，市场意味着要减少行政干预。“中国经济的发展水平不能使所有的群众都来买高价的商品，但是如果按照低收入者的购房能力去定房价是违背了市场规律的。”张宝全指出，对于低收入者的住房问题是一个社会保障问题，政府可以通过发展经济适用房和廉租房来解决，而企业永远只会追求利润的最大化，“有需求就造，有利润好的就造好的”，企业不可能通过降低房价来满足低收入者的住房需求。“社会保障不能强加给市场，而企业的社会责任就是纳税和就业，社会保障的问题应由政府来解决。”