中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌教授最近谈了他对房地产市场的看法。之后，顾云昌为昆明楼市题词：房价缓缓涨，楼市年年旺。
房地产要减肥健身两不误
在谈到中国的房地产市场当前发展情况时，顾云昌说：房地产既要减肥，也要健身。
当前的房地产市场发展不存在“过热”的情形，而是由于市场需求量大而导致“热”的现象。国家一直认为房地产市场发展是健康的发展，从国务院１８号文件的“三个基本”就可以看出：供求总量基本平衡、供求价格基本平衡、供求结构基本合理。
国家出台的系列调控政策是针对全国整个固定资产投资规模过大、投资增速过快而实施的。由于整个的固定资产投资过快，国家要从宏观上进行把控，所以相对房地产的投资也要减速，这对于整个房地产市场来讲是一个减肥的过程。
此外，对于今年国家实施的宏观调控政策与去年的“１２１”文件、“４号”文件以及金融体制的改革，顾云昌认为：国家宏观调控政策是在投资增速过快的背景下出台的，而去年的“１２１”、“４号”文件是从融资渠道的改革及土地供地方式的改变方面来针对房地产市场自身规范的，是去年政府早就制定的，这与今年国家宏观政策的调控不是一码事。这样，整个房地产市场是处于国家宏观调控以及土地供地方式的改变政策４号令的改革、融资渠道的改革等自身规范的双重背景下，而房地产自身规范的过程就是健身的过程。
而对于房地产对国民经济的拉动作用，顾云昌运用了毛主席诗词中的两句来形容房地产业在经济发展历程中的作用及发展前景：
已是悬崖百丈冰，
犹有花枝俏；
……
待到山花烂漫时，
她在丛中笑！
要追求平衡与平稳
顾云昌说，我们整个房地产的需求是３＋１＋１。３是讲住房的三个方面的消费需求。第一是主动的消费需求：我们老百姓为了改善住房环境，主动需求；第二是被动，拆迁和改造，他们不得不购买房屋，这种需求占了总量的三分之一，有的占了６０％；第三种是投资需求，有些地方的投资需求已经超过了２０％。除了住宅需求外还有商铺和写字楼的需求。我认为这就是３＋１＋１。我们要分析哪些需求不能打压，要扶持。例如主动需求和农民进城需求。老百姓和农民进城的需求是正确的需求，要扶持，是拉动经济的。有一些被动的需求，例如说拆迁，二手房价格上涨，今年１～４月拆迁增长了三分之一，拆迁纠纷不断，这些方面政府应该考虑，放慢需求，对整个宏观调控是有利的。
投资性需求，应该一分为二看待。在房地产价格涨得比较快的时候，要高度关注，长三角已经开始限制投资需求的增长，防止泡沫的出现。另一方面是商铺的需求，我们应该更加理性，区别一些地方的物业，中央提出了大型购物中心和政府的办公大楼建设，应该从实事求是出发。所以我们房地产业要持续、健康发展，要符合国家的政策。我们要控制限制不合理和非理性的需求，使房地产增长仍然保持在比较好的发展势头上，保持市场的平稳快速发展，又要符合宏观调控的发展。这是我们面临的重要课题。
还有一种是市场表现供不应求，价格上涨，实际上其中有很多的楼盘不是在消费者手里，而是在炒家手里。如果这些成分多了，就会产生泡沫。在这种情况下我们提出两点：
一、房价要稳步上升。指望房屋价格下调，从长远来看是不可能的。２０年来房价一直在上涨，但房屋价格不应涨得太快，否则也是不正常的。房价是否上涨与政府的调控、与土地的供应量、与需求是否相配有关。这在考验我们的政府，主导权是在政府手里。
二、房价稳步上升，多种渠道融资。过去拿地是第一的，现在融资是第一的。融资要透明，融资是金融改革和房地产改革共同努力的结果。在中国房地产市场，融资的主渠道长时间还是银行。
在把投资供应的速度降下来之后，必须稳定需求，使供需平稳，否则只会造成供不应求，市场混乱。对于正常的需求，必须有相对充分的供应。消费者自然的购房需求、二手房的交易等都不应限制，还要大力提倡，这是支撑市场的关键。
房地产业前景看好，市场发展有曲有折。我们要应对各种情况，在发展中追求平衡与平稳。房地产准确的市场定位和楼盘品位的提升，作为我们重要的任务。这样我们才可以任凭风浪起，稳坐钓鱼台。
既要有发展战略又要有科学管理
如果说企业是一辆自行车，战略和管理就是自行车的两个轮子。万科的战略是稳健、专注、透明。万科是上市公司，经营是透明的。要到国外去融资，经营不透明是融不来钱的。当然，不同的企业有不同的战略，关键是实事求是、因地因时制宜。在中小城市有开发经营的经验就在中小城市发展；在县城有开发经营经验就在县城发展。
管理很重要，而管理的根本是人才。开发商要抓关键的事情——土地和资金。房地产是资金密集型行业，没有资金、缺乏资金是难以运作的。没有地，开发就难以为继。其余的事可以交给规划设计公司、策划公司、营销公司。人才的作用举足轻重。一个人用１０个锅盖盖１０口锅不是什么本事，用８个锅盖把１０口锅盖住才是本事。能力的差别会导致断然不同的结果，一个高水平的设计师和一个低水平的设计师设计出来的东西是有天壤之别的。
好产品要具备三种美
什么是好的房地产产品？好的房地产产品要具备以下三种美：精致美，“宁可小一点，要做好一点”，“每一平方米都有用”；性能美，要考虑房屋的消耗性，舒适度，包括节能、节地、节水、污染少等；人文美，如昆明的房子就要有昆明的外观特点，不能把巴黎的凯旋门搬来了事。要追求从内到外的美，毕竟人们在室内的时间多于在户外的时间。
在做企业方面，目光长远的房地产企业要力争把这个行业做成一个让人信赖的行业，而不仅仅是一个让人羡慕和嫉妒的行业。要增加企业的诚信度，遵纪守法、兑现承诺。中国房地产企业有两个发展方向：一是专业化方向，这包括房地产企业功能细化和专业化低成本两个方面；第二，集团化方向。
顾云昌还特别提醒房地产企业，要着力两个“品”字。一是提升品质，二是培育品牌。
１８号文件提出要促进住宅产业现代化，推广先进适用技术、产品、材料，开展性能认定和住宅部品认定，通过高起点规划、高水平设计、注重小区环境建设和住区功能设计等问题。其核心之一就是要提高产品品质。
提升品质，一要靠精心规划设计，二要靠提高部品质量。开发商是整合商，把成千上万种部品整合在一起，成为房屋这一最终产品。房地产品质提升，需要优化整合。“千年等一回”的房地产发展时机，不能盖的都是“十年建筑”，一定要盖“百年建筑”，要给老百姓创造良好的居住和生活空间；给后代留下一份“遗产”，给城市增加亮丽风景线。提升产品品牌还必须要靠科技进步，通过增加科技含量，降低资源消耗和成本，提高性能价格比，从而获得市场青睐。
培育品牌，这是房地产市场发展的需要，也是企业提高市场竞争能力的需要。中国房地产市场呼唤品牌时代正在到来。但是成为品牌企业，谈何容易。品牌的培育，首先必须有好的产品品质。第二要有准确的产品市场定位。第三要有好的文化内涵的产品品位。此外，作为品牌企业应该还有好的品行。品质、品位、品行都好，才能形成品牌企业。品牌建设，不能急功近利，今年搞开发，明年就成为品牌企业，没有那么容易。
总之，房地产市场遇上了千年机遇，开发商要建设百年建筑，通过努力培养十年品牌。
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