早前和一友人聊起惠州的房地产现状，友人开口就说，“你说惠州房地产怎么啦，咋就没咱老百姓喜欢的房子卖？”

    笔者当时不以为然地问其此言何解，外行的友人却一本正经地掏出了心里话：“前几年由于刚处于创业阶段，所以没怎么留意安家置业的问题，今年见有点积蓄了，便想着为自己安个家。但四处奔走下来，才发觉偌大一个看似热闹非凡的市场竟没有真正合自己心意的房子。”

    友人提出，他心目中理想的房子要符合这几个条件：其一，是多层建筑；其二，价格适中，在2000元/平方米左右、总价在23万元内为宜；其三，信誉要好，最好是规模化的成熟小区；其四，地段不用太好，但也不要太偏远；其五，住区内环境也很重要。

    友人的观点颇能代表时下一般消费者———寻常百姓的置业心态。

    首先，带电梯的小高层、高层通常价格都偏高，日常负担费用包括管理费什么的也高。俗话说“小数怕长计”，寻常百姓最擅长打长算盘了。

    其次，寻常百姓的家庭年收入虽然比往年有较大幅度的提高，但大多也只在个人年收入2万元左右，按这样计算，一套20万元的商品房即使不吃不喝也要供上10年，如果算上日常正常开销，那起码得供上20年甚至更长时间。因此，老百姓购房通常会将适当的价钱摆在最重要的位置，小高层、高层的价钱一般都负担不起。

    再次，说到信誉问题，其实也就是老百姓关心的口碑问题。有人说，现在建筑技术这么发达，只要监理得当，质量其实差别不大。但话又说回来，老百姓才不理你如何把握技术关，他们信的是口碑，在他们心目中，口碑好就意味着优质。要住在规模化的成熟小区里面，说白了也是求个住得放心、安心，那还是信誉的问题。

    最后，通常地段好的楼盘都不会便宜，这正好与老百姓关心的价格问题相悖。说真的，地段好的楼盘发展商也不会舍本只建多层，我们现在所见的市中心楼盘大多都是高层、小高层单体楼，就是明证。至于不要太偏远，我想这关系到两个问题———起居与安全的问题。虽然说现在很多家庭都买得起摩托车或私家车，但离市区路途远了始终会造成生活上的诸多不便，费用也会相应增加，况且安全也成问题。一个家庭往往有几位成员，两夫妻要上班，孩子要上学，老人要买菜，有几户人家能保证他们都有一辆车来代步？

    通过以上分析不难发现，对于惠州来说，上规模、环境好、高质素的多层居住小区才是老百姓的“心头好”。

    忽视多层住宅建设是一个误区

    不知哪位房地产界专业人士一针见血地指出：“不算规划建设中的建筑面积，仅惠州目前已开发的楼盘，就需要10年才能消化得了。”此话绝非凭空捏造，或是杞人忧天。
   
    早前一业内同行向笔者提供了前两年关于惠州楼市的几组数据，也许能为这位前辈的一番话语作解。

    ●2001年，惠州房产开发建筑面积201万平方米，空置面积约47万平方米。
    ●2002年，惠州房产开发建筑面积累计近211万平方米，空置面积近48万平方米。
    ●2003年，惠州房产开发建筑面积累计近271万平方米，空置面积近74万平方米。
    ●2004年上半年（1-6月份），惠州房产开发建筑面积累计近262万平方米，空置面积近54万平方米。
   
    由上可见仅2001年至2004上半年，就有近223万平方米已开发面积未售，何况还有往年累积的未知数。
   
    接下来我们再来看看多层建筑的开发与销售情况：

    ●2001年，惠州房产多层开发建筑面积约81万平方米，实际成交面积约40万平方米，销售率近50%；高层、小高层开发面积约120万平方米，实际销售面积约12万平方米，销售率仅为10%。
    ●2002年，惠州房产多层开发建筑面积约20万平方米，实际成交面积近13万平方米，销售率达65%；高层、小高层开发面积近191万平方米，实际成交面积约为52万平方米，销售率为27%。

    由以上数据分析，在开发面积上，多层建筑开发有大幅下降的趋势，高层、小高层的开发则呈迅猛增加势头，据统计，2003年度多层住宅更少；在销售率上，多层则远远高于高层、小高层。销售率高，说明商品受大众欢迎；但有些开发商偏偏舍而求其次，盲目地追求高容积率、高利润。

    受市场欢迎的多层建筑似有离我们远去之势，从中亦不难省悟缘何众多老百姓置大片崭新的商品房于不顾，却宁愿窝在陈旧的故居或出租屋里。

    这是一个违背市场的不正常现象，尽管有其不得已为之的客观原因，但最终吞下苦果的必然会是开发商自己。产品卖不出去，再好的构想都只能算是黄粱美梦，梦碎的痛楚也只能由开发商自己来承担。
多层住宅前景依然看好

    要避免市场的惩罚，只有一个办法———顺应市场需求，建老百姓想要的房子。

    该人士称，高层、小高层虽然具有高利润的空间，但因其销售缓慢，造成资金回收相应缓慢，风险相对更大；多层虽然利润空间小些，但因顺应市场需求，可使其成为市场主流产品，销路必将日渐见好，资金回笼亦快，相对回报率会更高。

    至于为何如此看好多层开发前景，该人士为笔者作了以下分析，他说：“随着人们生活水平的提高，对生活质量包括居住环境也提出了更高的要求。多层住区大多分布在市郊，成片土地规模开发的特点给了开发商打造生态、绿色家园牌的空间，如此正好可满足消费者需求。”

    “另外，作为人们生活水平不断提高象征之一的以车代步的优越性，也正好弥补了住区在市郊的不足。还有，工作、生活的紧张正在不断剥夺人类运动的时间，住在多层楼宇，每天进出家门上下楼梯可为人类争得不错的锻炼机会。”

    今后的房地产市场，多层住宅开发可能会越来越受控制。若如此，也更会显得珍贵了。 
           （关则冰）