1 引言
可持续发展原则要求我们建设一个资源节约型社会，在住宅领域，尽量延长其使用年限就是最大的节约。可是，住宅未达到设计使用年限即进行拆除，在我国早已司空见惯，许多业内外人士对此痛心疾首。是什么原因导致我国住宅生命周期短暂，怎样引导提高住宅使用年限？是本文探讨的问题。
2 使用年限短已成为我国住宅的突出问题
我国《民用建筑设计通则》JGJ37-87规定，重要建筑和高层建筑以主体结构确定的耐久年限为100年，一般性建筑为50—100年。国家颁布的《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001也规定，纪念性建筑和特别重要的建筑结构设计使用年限为100年，普通房屋和构筑物设计使用年限为50年。可是，建国以来所建设的住宅，很多寿命并未达到50年即被拆除，近年来被拆除的，还包括许多80年代以后建造的多层甚至高层住宅。在近几年国内房地产市场一片飘红的形势下，各地大拆大建愈演愈烈。据统计，2002年全国城镇共拆迁房屋1.2亿平方米，相当于当年商品房竣工面积3.2亿平方米的37.5%；2003年全国城镇共拆迁房屋1.61亿平方米，同比增长34.2%，相当于当年商品房竣工面积3.9亿平方米的41.3%。这种大规模的拆迁，以损失大量社会资源为代价，并与固定资产快速膨胀形成互动，拉动了当地房地产价格迅速攀升。以每平方米建筑含有1.5吨建筑材料计，这种大规模拆迁消耗的人力、物力、能源和运力都是天文数字。由于我国城市住宅大多采用砌体结构或钢筋混凝土结构，拆除后可回收利用的建筑材料很少，而产生的大量建筑垃圾却会对土地和水源造成污染，非常不利于环境保护和可持续发展。
与大批住宅被拆除形成对照的是，我国城市中许多建国前和建国初期建设的住宅，如北京的四合院，天津、青岛等地的花园洋房，上海的石库门和里弄住宅等，广大市民和当地政府却一致肯定它们在体现城市历史风貌、代表地方居住文化和建筑艺术特色方面的重要价值，被成片、成街区地列入了旧城保护规划。
国外建筑规范规定的设计使用年限与我国大致相同，如欧洲标准Eurocode 1和国际标准ISO2394:1998均规定房屋建筑和其它普通结构50年，纪念性建筑、其它特殊或重要结构、桥梁等100年或100年以上。但房屋建筑的设计使用年限与食品的保质期不同，并非一旦超过设计使用年限就不可居住，用统计数学的观点解释，当住宅的使用年限到达设计使用年限后，结构失效概率可能较设计预期值增大。但在绝大多数情况下，此时结构还远未因材料性能降低等因素出现不可接受的失效概率。相反，如果进行良好的维护和必要的修缮，可以大大延缓结构的衰老期。在英、法等欧洲国家百年以上老宅比比皆是，许多老住宅在显要位置用醒目的阿拉伯数字标注着建造年代，说明当时的建造者对它能够经久耐用、世代相传充满自信。当今欧洲的居民也以能住上老住宅为荣，并且认为其建造年代越久价值越高。当然，老住宅的门窗、地板、室内管线和设备等都随着时代的进步多次更新，有时还对主体结构进行修缮，但其室内的现代化程度比新建住宅毫不逊色。
由于建设住宅所用的许多建筑材料耐久性好，各种随机作用产生的概率又很低，国内和国外的经验都表明，住宅的实际使用年限不仅应当超过规定为50年的设计使用年限，许多还可以超过100年。
因此说，目前我国大批住宅在尚未达到设计使用年限时即被拆除，是一种巨大的浪费。本文提出注重延长住宅使用年限问题，一是主张绝大多数住宅应达到或超过50年的设计使用年限，二是探讨有无可能以及如何引导业主自发地采用高于国家标准的住宅设计使用年限。
3 性能差是我国住宅生命周期短的内因
住宅本身性能如何是决定住宅寿命的重要因素。计划经济时期采用低标准设计建造住宅，导致住宅性能差，是我国住宅生命周期短的内因。住宅性能由适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能构成，我国许多住宅性能差，突出表现在以下三个方面：
3．1 面积小，难改造
计划经济时期我国住宅采用福利性实物分配模式，国务院把住宅建设标准规定为四类，其中供普通职工居住的一类住宅每套建筑面积不得超过45平方米，二类住宅每套建筑面积不得超过52平方米。这些住宅大多采用砖混结构或现浇钢筋混凝土剪力墙结构，内部空间面积小，户型难改造，随着人们生活水准的提高，对于许多城镇家庭来说，目前这些住宅已开始进入淘汰期。例如1977年建成的北京最早的前三门大街高层住宅群，就面临这种尴尬的局面。相反，建国初期北京等地在苏联专家指导下建设的一批所谓“合理设计，不合理使用”的4居室住宅，由于套型面积大，室内空间尺度宽敞，现在仍有许多居民喜欢居住。
3．2 外观形象差
其原因一是建国以后很长一段时间忽视建筑美学教育，业务素质高的建筑师长期人手短缺，而政府负责规划设计审批的官员和房地产开发商虽然许多人缺乏审美能力和建筑艺术修养，却对设计方案拥有裁决权，结果导致城市里平庸甚至拙劣的建筑作品随处可见。二是前些年建筑市场混乱，建筑设计和施工队伍层层转包，劣质建材乘虚而入，加上政府监管不力，结果造成许多住宅工程不仅设计质量差，而且施工质量粗糙。三是市容管理和物业管理跟不上，居民乱封阳台，任意安装防盗护栏等，导致建筑立面破败不堪。三种因素叠加起来，使这些住宅楼无论在市民眼里还是政府官员的意识中，都感觉没有任何建筑艺术价值可言，而是污染视觉环境的“垃圾建筑”，盼望早日一拆了之.
3．3 结构设计安全度偏低
计划经济时期为尽可能节省资源，我国规范采用的结构设计安全度很低。例如风荷载的确定，尽管我国规定的设计基准期为50年，长期使用的荷载规范却以30年一遇的平均最大风速作为风压标准值的依据。与国外比较，我国规范的荷载设计值与标准值取值偏低，材料强度设计值取值偏高，构造规定也比国外要求偏低，于是前些年有结构领域的专家指出，我国“取用了可能是世界上最低的结构设计安全度”。虽然在近年来对规范的修订中，我国已略微提高了结构设计的安全度，如把住宅楼面活荷载由原来的1.5千帕提高为2.0千帕等，但是目前我国规范规定的结构设计安全度与国外相比，总体上仍处于较低水平。而规范修订前建成的大批住宅楼，因居民家庭装修超载压裂楼板的事件已经时有发生，一旦再出现偶然事件，其抵抗风险的能力和由此决定的主体结构寿命肯定比规范修订后建成的住宅差。
上述原因导致这些住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能处于低水平，从经济性方面考察，虽然住宅的一次投资比较节省，但因为使用年限短，从住宅全寿命的角度分析，同样也处于低水平。
特别值得提醒的是，在当前大规模建造住宅时期，仍有许多性能低劣的住宅在源源不断地建造出来。常见的原因一是为了追求高容积率，采用过大的进深，使户内缺乏日照、采光和自然通风；二是把经济适用房简单地理解成低档住宅的代名词，从平面户型、立面设计到材料设备选用全都采用最低标准，影响了居住品质；三是目前在部分大城市热销的超小户型住宅，虽然与打工族创业初期的经济承受能力比较适应，但由于套内面积过小，又缺乏可改性，随着时代的进步有可能迅速进入淘汰期；四是部分开发商为了降低成本，要求设计单位千方百计减少用钢量，甚至以用钢量高低作为选择合作伙伴的依据，一定程度上影响到住宅结构的安全储备和可靠度；五是部分伪劣建筑材料流入现场，或施工单位偷工减料，降低了住宅的整体质量。上述情况导致了新一轮低性能住宅的产生。
4 大拆大建是住宅生命周期短的外因
近年来各地争先恐后地进行旧城改造和街道拓宽，把大量主体结构和使用功能完好的住宅拆除，造成一种大拆大建的风气，是导致我国住宅生命周期短的外因。这种大拆大建的行为违背了长期以来我们倡导的“艰苦奋斗、勤俭建国”方针，成为造成大批住宅生命周期过短的主要原因。表现在以下三个方面：
4．1 “旧城”不旧，改造频繁
建国以来50多年几乎所有城市都得到大规模扩张，城市面积扩大了几倍、十几倍乃至更多，随之而来的是城市中心区土地价格飚升。为了赚取土地增值带来的巨大收益，开发商对改造市区内原本相对宽松的地块表现出浓厚兴趣，而这些“旧城区”的历史往往仅有二、三十年。地方政府为了城市面貌求新求变，也经常以提高容积率吸引开发商投资。于是许多五、六十年代建造的低层住宅，在八十年代被拆除，建起了多层住宅；而在九十年代末和进入新世纪后，许多七、八十年代建造的多层住宅又遭拆除，建起了高层住宅。
4．2 为搞“形象工程”大规模动迁
不少地方政府官员为了追求政绩，往往脱离当地条件和经济能力盲目上大项目，利用行政手段支持大规模拆迁。今年5月建设部查处的湖南省嘉禾县珠泉商贸城项目违规拆迁事件，就是地方政府滥用行政权力，造成恶劣影响的典型案例。在城区仅有3.4万人口的嘉禾县，县政府为了建设占地12.6公顷、建筑面积9万平方米的大型商业设施珠泉商贸城，决定拆除县城内5万平方米的原有建筑，其中80%以上是八十年代以后建造的商铺和住宅，甚至包括居民个人投资建设，于2002年竣工的三层钢筋混凝土结构住宅。整个项目共涉及被拆迁人口9000人，占县城总人口的26.5%。该项目引起了当地群众的强烈不满和上访告状，经建设部和湖南省政府组成的联合调查组坚决查处，错误作法才在已实施了部分拆迁后得以纠正。
4．3 城市规划管理不善
近年来各地因调整规划、拓宽街道而拆迁的事例很多，有些寿命仅20余年的钢筋混凝土结构高层住宅也因为修建立交桥或所在地块进行商业性开发等原因遭到拆除。中央政府多年来一直强调城镇房屋拆迁必须依照城市总体规划和建设规划进行，强调城市规划的严肃性和权威性。可是依靠城市规划控制盲目拆迁行为在许多地方其实难以作到。其原因一方面在于现有城市规划编制水平不高，比如对汽车时代的城市交通缺乏应对措施，不调整城市交通就将面临瘫痪。另一方面的原因在于城市规划调整过于随意。世界上许多国家的法律规定，调整城市规划须经议会批准，因此国外的城市规划能够在长时期内保持稳定。我国《城市规划法》第二十二条规定，“城市人民政府可以根据城市经济和社会发展需要，对城市总体规划进行局部调整，报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备；……”。政府决定，人大和上级机关只是备案。这就赋予了地方行政长官调整规划的巨大权力，有的城市每届政府上台后都重新调整规划。由于多年来人治大于法治的状况在社会生活的许多领域尚未彻底转变，根据某某领导的一句话就大刀阔斧调整规划的事例也屡见不鲜。因为频繁调整规划，有的购房按揭项目，在购房人尚未付清月供款时房屋就被列入了拆迁范围。在沿海某城市，今年年初甚至发生了新房没有装修完毕即被拆迁的案例，激起了被拆迁人的强烈不满。
5．用市场经济眼光探讨住宅使用年限问题
从计划经济体制过渡到市场经济体制，是实行改革开放政策以来中国国民经济生活发生的最为深刻的变革。在论及住宅使用年限时，应当用市场经济的头脑来观察和思考这一问题。
5．1 市场经济下购房人对房屋的耐用程度空前关注
在计划经济福利分房时代，居民对分到手的房子几乎没有什么挑选余地，因为能够分到已经不错，一般就对房屋的性能不很挑剔。实行住房商品化后，住宅成为居民家庭最重要的私有财产，不但自己一生要在此居住，还准备身后交由子女继承。因此，购买住宅作为家庭中最大的一笔消费支出，购房人总是表现得慎之又慎，要利用自己的知识和经验，对房屋的性能进行仔细挑选和鉴别，既反复比较区位、朝向、户型、环境、价格，也深入了解其内部结构、材料品种、设备配置、施工质量等。一旦发现主体结构出现裂缝等缺陷，是绝不会购买的。即使已经签订了购房合同，也会坚决要求退房。说明居民已经把住宅能不能满足长久使用当成一项否决性指标。
5．2 市场经济下对标准的理解和执行与计划经济时期不同
计划经济时期，建筑师和结构师在执行国家标准方面须不高不低、恰到好处。例如为单位设计住宅，如果每户平均面积稍微大了一点，就是超标，报建时通不过；反之，如果每户平均面积稍微小了一点，就会遭到甲方单位职工的强烈反对，结果还是通不过。再比如结构设计，如果未满足规范要求，偏于不安全，就是严重设计错误或事故，设计人要为此承担责任；如果超出规范要求，偏于保守，就会被认为浪费国家资财，工作严重失误，轻则挨批评重则被批判。那时结构专业提倡的，是千方百计革掉所谓“肥梁、胖柱、重屋盖、深基础”的命，设计院里的结构专业骨干，暗地里比的往往就是谁最能为国家节省钢材。
如今在市场经济条件下，国家制订的工程建设强制性标准，仅是指直接涉及工程质量、安全、卫生及环境保护等内容，必须遵照的最低要求。并未限制建设项目采用高于国家标准的指标。要否高于国家标准，高出多少？由市场供求关系自动调节。在建筑设计如户型面积大小方面，近几年已经完全由市场决定了。可是在结构设计方面，计划经济的惯性思维依然根深蒂固。至今没有看到开发商主动要求提高结构设计可靠度的例子，也很少听到结构工程师或房地产策划人提出这方面的创意。
鉴于近年来家庭装修超载导致的住宅结构隐患十分普遍，东南沿海某计划单列市的市建委在不得已的情况下颁布文件，规定该市设计新建住宅时，在国标《建筑结构荷载规范》基础上，每平方米需再增加50公斤的“装修荷载”。这个文件的出台，从一个特殊的角度提出了可不可以自发提高结构设计标准的问题。
5．3 提高结构设计标准会成为新的卖点
近年来，我国房地产市场的竞争日趋激烈，开发商为了寻找新的卖点绞尽脑汁，可是却很少在提高结构设计可靠度和延长设计使用年限方面作文章。日本作为市场经济国家，从2000年4月起实行的《住宅品质确保促进法》规定了该国住宅性能表示制度的具体内容。该制度把住宅性能分为9大类29项，每项又分为2—5个等级，一般情况下，凡仅符合国家标准的为一级，在国家标准基础上性能每提高1挡则增加1级。例如把住宅的风荷载和雪荷载设定为2个等级，地震荷载设定为3个等级，用户可以根据自己的意愿选取不同风荷载、雪荷载和抗震设防级别的住宅，体现了尽可能满足消费者需求的市场经营法则。日本的做法值得我国借鉴。要提高主体结构的耐用年限，需要选用性能持久的建筑材料，同时应当把设计荷载值适当提高，如采用重现期大于50年的风荷载和雪荷载，采取高于当地抗震设防标准的构造措施等。目前商品住宅价格连年上扬，在不少城市住宅结构造价仅占住宅销售价格的10%左右，所以提高结构设计标准增加的费用对住宅总成本影响十分微小。从购房者的角度，多花一点钱买到了性能更好的住宅，肯定感到物有所值；从开发商的角度，以增加较少投入换取超额回报，属于聪明之举；从全社会的角度，增加少量资源消耗获得长期资源节约，符合可持续发展原则；三方共赢，何乐而不为呢！
6．总结
6．1我国城市住宅寿命低于50年的情况相当普遍，造成资源的严重浪费，不符合可持续发展原则。按照国家标准，住宅使用年限应当达到50年，事实上许多住宅的寿命可以超过50年甚至100年。目前我国处在大规模建设住宅时期，提出延长住宅使用年限问题显得更加意义重大和紧迫。
6．2住宅生命周期短，本身性能差是内因，近年来的大拆大建是外因。为延长住宅的使用年限，当前特别要注重提高新建住宅的性能，防止和减少新一轮低性能住宅的出现。
6．3良好的建筑形象和舒适的空间尺度将赋予住宅长久的生命力。为了建造高性能的住宅，建筑师不仅要用现代人的眼光构思建筑作品，而且要用50年、100年后人们的眼光审视这些作品。
6．4要提高城市规划和管理水平，控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理。对于旧住宅，要通过精心维护、修缮和改造，延长其使用年限。
6．5在不低于国家标准的前提下，住宅实际采用的设计使用年限应根据市场需求确定。设计使用年限长的住宅有可能成为购房者的新宠，在延长住宅使用年限问题上，可持续发展理念与市场经济法则能够实现完美的结合。
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