近年来，我国房地产业发展迅猛，房地产投资、消费快速增长，房地产市场供需两旺。房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对市场经济发展、扩大内需、拉动投资和消费以及改变城市面貌、提高人民生活水平发挥着巨大作用。但当前部分城市房价上涨过快也引起社会的广泛关注。
旺盛需求支撑房价上涨
大规模的城建拆迁造成大量“被动需求”。 近年来，各地政府实施大规模的城市建设、老城改造工程，产生大量拆迁居民，形成大量“被动需求”，但由于市场供应难以与需求相协调，供不应求的态势刺激了房价上涨。据悉，全国每年拆迁造成的被动需求几乎占了总需求的一半。
居民改善住房条件的需求。 根据国际经验，当人均ＧＤＰ高于１０００美元低于３０００美元，恩格尔系数低于４０％，且人均住房面积不足３０平方米时，房地产需求都会处于一个相对旺盛的时期；人均住房面积３０平方米到５０平方米之间，需求会趋于平稳；而达到３５平方米之后，则需求可能回落。目前，我国城镇居民的人均住宅建筑面积为２３平方米，按照这一数据，今后每年人均住宅面积增加１平方米，这一阶段将持续１０年～１５年左右。
城市人口的不断增长。
目前，我国正处于城市化进程加速阶段，城市人口显著增长。尤其是近年来我国积极推进城市户籍制度改革，买房入户、人才引进、农民进城打工等造成城市外来人口不断增长，新增的住房需求不断上升。
消费者对未来房价的预期和“买涨不买跌”的心理作用。 不断上扬的房价和一些新闻媒体的利好报道以及业内人士的“积极评价”等，一定程度上加剧了消费者购房的紧迫感。在从众心理作用下，购房需求进一步加大，导致房价攀升。
成本提升托顶房价
土地出让政策改革抬高了土地价格。 尤其是２００２年７月１日开始实行土地招拍挂后，土地价格飞涨加大了商品房的成本，直接推动了房价上涨。据国家统计局数据显示，今年一季度３５个大中城市土地交易价格同比上涨７．５％，７个城市涨幅超过１０个百分点。另外，在经济的发展、城市化进程加快以及政府可持续发展战略的实施、对老城土地的严格控制和对农用地的保护以及城市基础设施的建设等原因作用下，必然造成土地价格上涨。
建材价格的上涨。 去年以来，由于房地产建材如钢材、水泥、砂石等价格上涨，引起房屋建安成本平均抬升２０％。
住宅品质提升。 随着社会的进步和经济的发展，人们住房消费观念正逐渐从需求型向享受型转变，这要求住宅结构及容积率合理、内在质量优良、外观新颖别致、住宅小区环境优美、配套设施齐全。新材料、新设备、新工艺的采用，加大了住宅建造成本。
营销成本的增加。 随着房地产市场竞争日趋激烈，各种代理销售、楼盘推广、广告策划等全新的营销手段得到了进一步施展的空间。但是，这样一来，同时也加大了经营的成本。开发商营销方面增加的支出最终会被纳入到房价中。据了解，各种营销费用支出大致占到销售总额的５％～６％。而随着竞争的加剧，此项费用还会有增无减。
优惠政策的刺激
房改及鼓励住房消费政策的实施。 近年我国住房制度改革突破性进展及国家推行鼓励住房消费政策有效激发了居民住房消费的热情。随着住房实物分配制度的结束，目前各地房地产市场上个人购房已占９成以上。又如２００２年５月南京出台了《进一步搞活房地产市场的若干意见》，在房改房上市、交易税费补贴、购房入户以及交易手续简化等方面，都做出了较为宽松的政策规定，把房地产交易门槛降到最低，２００２年、２００３年南京房地产交易额分别接近１１０亿元、２２５亿元，同比增长７８．２６％、１０５％。
宽松的房地产信贷。 近年来国家在金融信贷上对房地产业给予了极大支持，房地产信贷业务规模逐年增大，种类不断丰富。目前个人房贷中公积金低利率贷款额度不断增加，不少城市达到户均２０万元以上，商业贷款最高可达８成３０年。应该说，在房地产市场需求不足的情况下，宽松的房地产信贷政策，提高了居民买房支付能力，有效启动了居民住房消费。但在房地产市场供不应求的情况下，过于宽松的房地产信贷政策使许多收入水平尚不足以一次性购房的居民和大量的投资人有了购房的条件，放大了市场需求，支撑了房价的攀升。
投机、投资抬升房价
个人投机炒房活跃。 房地产市场供不应求引发“炒楼盘”、“炒楼花”等投机行为。这种行为使得供求矛盾进一步加剧。据南京一民间机构调查：２００３年南京市投资性购房比重达到了１７．１％，而在第四季度这一数字上升到了２４％，部分小户型楼盘“房虫”介入率高达８０％。
投资性置业的增加。 这几年股市持续低迷，民间投资渠道单一，而经商投资又有一定的风险，对比各类投资的收益率，部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好投资品。如上海投资比例达到１６．６％；长沙市的住宅投资比例为１６％，写字楼则高达４０％；杭州近几年外地购房者占总量的一半左右。这些投资性购房中相当一部分是“以租养贷”。
综合上述因素，笔者认为：总体上看，现阶段各地房价的上升带有典型的需求拉动特征。从短期趋势分析，由于市场供需、土地成本等诸多因素对房价上涨形成有效支撑的因素依然存在，因此部分大中城市房价仍有上扬空间，还将处于上涨态势，但上涨态势相比之前会有所放缓。目前一些沿海大中城市房价已出现高位滞胀，成交减少的现象。从长期趋势分析，随着商品房、经济适用房等供应力度逐步放大、建材价格的回落以及市场竞争的加剧、开发利润的下降，预计２００６年前后我国大中城市房价将回归平稳，这一阶段应该会持续８年到１０年时间。
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