买方市场将成定局。中国房地产市场从卖方市场逐步走向买方市场，是近几年的事，是走向成熟健康的一个标志。

 

    1999年我国经济发展的基本立足点是扩大国内需求，开拓国内市场，实施投资和消费双向拉动，住宅建设作为新的经济增长点应该首当其冲。GDP要增长7％，就需要固定资产投资增长12％以上。那么作为重点发展的住宅建设投资增长就应当在12％以上。那么作为重点发展的住宅建设投资增长就应当在12％以上。1999年乃至世纪之交继续加大住宅建设投资力度和建设规模势在必行，房地产全方位地进入买方市场必定无疑。

 

    在买方市场下，是买者欢迎的市场，是由消费者决定的市场。对于卖方——供应者来说，要有两个转变：一是观念的转变。从卖方市场到买方市场，市场竞争和经营风险将从无到有，从小到大，而开发经营利润一般将由高到低，向平均利润转化；二是经营方式的转变。一定要面向市场，对每个项目要作出认真的可行性研究，做好项目策划。不能象过去那样“拍脑袋，定项目”或者搞“或批性”研究。 

     
    购房主体变为个人。全国城镇停止住房实物分配后，1999年将有一年“双轨制”的过渡期，即允许1998年开工，1999年竣工的住房，可以直接卖给职工，也可以继续卖给单位（但单位不能再无偿分配给职工，只能以房改成本价卖给职工）。2000年开始，新建成的经济适用住房都要由个人去购买，不再出售给单位。

 

    购房主体是消费者个人的市场，最大的特点一是挑剔，二是惜金地段、套型、功能，环境等自然要精心挑选，反复比较，买一套房，看十套，二十套甚至上百套房是正常的事。讨价还价，“米米”计较，是必然发生的事，因为买一套房将花费一家人大半辈子的积蓄，作为房地产开发经营者如何适应这种变化是新课题。

 

    住房产品更新换代。我国住房发展经历着以数量为主向数量和质量并重发展的阶段。八十年代盖的住房，许多居民已感到不适用了。套型面积嫌小，功能布局不合理，特别是厨房、卫生间不能满足现代生活需要。这是从居民不断增长的住房需求角度看住房产品更新换代的迫切性，从经济增长，促进住房消费角度看，也需要开发新的住房产品来引导消费，刺激人们购买。住房产品，不仅是一套住房的概念，也不仅是一栋楼的概念。促进住房产品更新换代最佳途径是加大住宅建设的科技含量。关键要抓好两个方面：一是在住宅（区）规划上下功夫，要贯彻“以人为核心的指导思想，通过精心规划、精心设计不断创造出精品小区和名牌住宅。二是在住宅的部、配件如门、窗、墙体、厨卫设备等）的标准化、系列化、集约化的开发生产上下功夫，通过加大住宅部品的科技含量，提高住宅部品的质量、档次，实现住房最终产品的更新换代。

 

    未来的房地产市场，靠价格和质量的优势取胜，靠精品和名牌去占领、拓展。转为个人认购房为主的中国住房市场开始呼唤名牌产品，而住房名牌产品不同其他产品之处是不可能生产同样（同地点）的产品，因而名牌住房、精品小区必然与企业结合在一起，讲究的是名牌企业。中国的房地产开发企业，在过去经历了由少到多的过程，在未来还将经历一个由多到精的过程。这将通过激烈的市场竞争，优胜劣汰，通过企业联合、企业兼并来实现。产品结构因地制宜。新的房改政策提出，对不同收入家庭采取不同住房政策，同时，对不同消费者应供应不同的住房产品，在市场经济下，住房的产品结构应当服从市场的实际需求。

 

    从宏观上看，经济适用住房必然占据很大的市场份额，但具体比例，应根据各地实际来确定，房价与收入之比差距较小的小城镇，普通居民都能买得起市场价商品房，或者一些经济发达住房市场发育较快的大城市，经济适用住房的比例可以低一些。而且，从长远发展看，应当逐步提高市场价商品住房的比例。

 

    值得注意的是，经济适用住房是微利工程，但绝不等于可以粗制滥造，相反要精工细作，保证质量。因为它是面向市场销售的商品房，在买方市场下，任何商品都要以价格和质量来取胜，不讲质量等于自杀。

 

    经济适用住房是一项新事物，它的大量建设，势必影响住房市场的产品格局，影响开发企业的开发运作，如何搞好其开发、建设、销售、管理，建立适应市场经济的新机制，是中国房地产业面临的新课题。