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编者按
“商品房不满5年转手将全额征收营业税”的新政自6月1日实施以来，税务机关在征收管理中，发现不少市民为了少交税，在转让房产过程中通过签订“阴阳”两套合同，故意低报、瞒报成交价格进行虚假申报，不少市民以为这样可以少缴很多税。事实上，纳税人偷税，税务机关将追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50％以上、5倍以下的罚款；构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
从实际效果来看，故意低报、瞒报住房转让成交价格的行为，也起不到少缴应纳税款的效果，只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间，而买方按市场价再次转让时就要缴纳高额税款，因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方，买方最终将完全承担这种行为的恶果。
本期编者组织了相关纳税知识，以飨读者。
根据国家税法和政策规定，国家对个人转让房地产征税由地方税务局征收的税种包括营业税（附加征收城市维护建设税和教育费附加）、个人所得税、土地增值税、印花税等，具体政策规定如下：
营业税
一、根据国税发[2006]74号文件精神，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
二、2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，可持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。
三、2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
（一）纳税义务人：在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。
（二）购买时间的确定：个人购买住房（包括房改房、经济适用房）以取得的房屋契税完税证明注明的时间作为其购买房屋的时间，不能提供契税完税证明的，也可以以房产证上注明的时间作为购买时间。
（三）税率：营业税5%、城市维护建设税7%（税基为营业税额）、教育费附加3%（税基为营业税额）、印花税0.5‰、堤围防护费1‰。
个人所得税
根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。按照“财产转让所得”项目按２０％的税率缴纳个人所得税。惠城区地税局按《转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（惠地税发［２００６］１６８号）规定执行：对个人转让住房，按个人住房转让收入的２％核定应纳个人所得税额；对个人转让除住房以外的其他不动产，按个人转让不动产收入的3.3％核定应纳个人所得税额。
二、为鼓励个人换购住房，改善居住条件，对个人出售自有住房符合下列减免税条件的，经征收机关审核确认后，可以给予减征或免征个人所得税。
（一）对出售自有住房并在售房前后一年内已按市场价重新购房的纳税人，其出售住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分给予免税。
（二）对个人出售自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税，具体办法如下：
1.对个人出售自有住房，如自用五年以上、并且是家庭惟一生活用房，免征个人所得税。
2.五年以上时间的认定：以纳税义务人所出售住房购入时取得的房屋契税完税证或发票上注明的时间为起点计算，不能提供契税完税证或发票的，以该住房房屋所有权证的发证日期为起点计算。
3.惟一生活用房的确认：该住房出售时，纳税义务人除所售住房外，不再拥有其它房屋所有权的，则所售住房方可视作家庭惟一生活用房。以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明或承诺书（需加盖产权人手印），真实性由纳税义务人负责。
土地增值税
根据《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。惠城区地税局按“关于印发《惠州市土地增值税预征及核定征收管理办法》的通知”（惠地税发［２００５］136号）规定执行：按转让房地产收入的１％核定征收土地增值税。
土地增值税的优惠政策是：对居民个人拥有的达到普通住宅标准的住宅，在其转让时免征或暂不征收土地增值税。
印花税
印花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经济凭证征收的一种税。
根据《印花税暂行条例》规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。同时在领受《房屋产权证》时，按件贴印花税五元。
（本版文字除署名外均由市地税局供稿） |
