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假设王先生有建筑面积80平方米住宅欲出售，市场价为7000元/平方米，即房屋成交价为56万元。产权证下发日期为2003年7月8日。属于个人购买住房不足5年转手交易，那么王先生交易这套房子需要缴纳以下税费：
个人销售未满五年的住宅
■营业税：该房属于销售居住时间在五年内的房屋，需缴纳的营业税及其附加（城市维护建设税、教育费附加）为：经确认的成交金额×5.5％。此房屋销售要缴纳的营业税及附加为：560000×5.5％=30800元
■个人所得税：个人销售住房应按2％征收个人所得税。此房屋要缴纳的个人所得税为：560000×2%=11200元
■土地增值税：个人销售住房应按1％征收土地增值税。非普通住宅应征收土地增值税。此房屋销售行为属于个人销售普通住宅可免征土地增值税。
■印花税：房款总额（成交价）的0.5‰此房屋要缴纳的印花税为：560000×0.5‰=280元
■堤围费：房款总额（成交价）的1‰此房屋要缴纳的堤围费为：560000×1‰=560元
■共需缴纳的税费用为：30800+11200+280+560=42840元
个人销售居住满五年的住宅
■土地增值税、印花税、堤围费征免规定与销售未满五年的住宅规定一致。
■营业税：普通住宅可免征营业税；非普通住宅可凭购置发票差额征收营业税及其附件。
非普通住宅居住超过5年，假如王先生购置该住房时支付了50万元，并取得了50万元的发票，现在再销售，可凭销售发票，经税务机关审核批准后，可按销售金额减去购置价格计征营业税。要缴交的营业税及其附加为：（560000－500000）×5.5％＝3300元
■个人所得税：假如该普通住宅居住满五年后销售，并且是惟一生活用房，可免征个人所得税。
也就是说，假设王先生该住房属于超过五年普通住宅并是惟一生活用房，可免征营业税及其附加、个人所得税、土地增值税；仅需缴纳印花税、堤围费。
假设王先生该住房属于超过五年非普通住宅并是惟一生活用房，可免征个人所得税，凭发票差额计征营业税及其附加；应征收土地增值税、印花税、堤围费。
个人销售住宅以外不动产
假设王先生销售的不动产属于非住宅，成交价为50万元，那么王先生交易这些不动产需要缴纳以下税费：
■营业税：按所销售不动产成交价的5.5％征收营业税及其附加（城市维护建设税、教育费附加）：500000×5.5％＝27500元
如王先生购置该不动产时支付了40万元，并取得40万元发票，可凭发票抵减营业税计 税金额，应交营业税及附加：（500000-400000）×5.5％＝5500元
■个人所得税：按所销售不动产成交价的3.3％征收个人所得税：500000×3.3%＝16500元
■土地增值税：按所销售不动产成交价的1％征收土地增值税：500000×1%＝5000元
■印花税：按所销售不动产成交价的0.5‰此房屋要缴纳的印花税为：500000×0.5‰＝2500元
■堤围费：按所销售不动产成交价的1‰此房屋要缴纳的堤围费为：500000×1‰＝500元
■共需缴纳的税费用为：27500+16500+5000+2500+500＝52000元
（本版文字除署名外均由市地税局供稿） |
