6月份的连续暴雨不仅给市民生活带来不便，也使得5月以来惠州楼市逐渐回暖的趋势稍稍降温。据市房产交易中心的最新数据显示，惠城区6月份商品房网上预售均价为4850元/平方米，每平方米比5月份上涨107元；住宅网上签约套数为599套，比5月份减少136套。业内人士指出，成交量的小幅下降受天气、股市、房价等多种因素影响，但关键是市民购房的刚性需求多数没有转化为有效需求。如何激发购买力，开发商认为降价不是唯一有效手段，而市民普遍认为房价才是问题核心。随着7月份天气情况的好转和一批新楼盘的陆续推出，业内人士对市场前景仍然充满了期待。

    市民刚性需求受多种因素影响

    据记者了解，很多楼盘安排在周末的活动都因为暴雨而取消，来现场看房的人也少了很多，这直接影响了楼盘的正常销售。同时，6月份开幕的欧洲杯足球赛也分流了不少市民的注意力。此外，几位来自一线的销售人员表示，5月份开盘的小户型比较集中，均价不高，显著拉动了成交量。高端项目则到6月份才有较多的推量，比如合生·帝景湾的双水岸大宅新品、雅居乐·白鹭湖加推的湖山别墅等，这自然拉高了住宅市场的整体销售均价。而且5月份毕竟有传统的“五一”黄金周支撑，商家促销花样繁多，且新推楼盘较多，因此销量增加。而6月份市场新增供应量较少，股市大幅波动也使得部分有诚意的客户推迟交纳诚意金或首付款，这也导致最终成交量的小幅下滑。对此，不少开发商表示，减少的100来套销售量数目不大，是多种因素作用下市场的自然波动。在目前惠州楼市已回归理性的大形势下，相信随着暴雨的逝去和推货量的增多，7月份的住宅销量有望稳定增长。
 

  “目前惠州房地产市场的关键问题在于，多数市民的刚性需求未能有效实现。”合生创展广东东部区域公司营销中心品牌策划经理王斌表示。他认为，对于开发商而言，很多人津津乐道的“刚性需求”并不是最好的目标，“有效需求”才是。没有支付能力和当下购买意愿的需求，只能看作是一种需要，而不能当作房地产市场的有效需求；有支付能力且迫在眉睫的需求才是有效需求。目前楼市上的大量刚性需求被房价、经济环境、两限房政策诱惑、新楼盘的边远郊区化等因素压抑，而未能转化为有效购买力。

    开发商推出多种创新营销手段刺激市场
 

    业内人士指出，短期内市民有效需求的形成取决于三个因素：1，意向产品的出现，包括合适的户型、地域等；2，购房意愿的迫切，这又受到市民经济能力、股市行情、投资意向的转变等因素影响；3，有效推广的销售模式。

    那么，如何推动市民购房的刚性需求转变成有效需求？王斌认为降价并不是有效手段，反之应由购买来带动市场，“让一部分人先买起来”。为此，开发商要采取有效的营销手段，包括创新销售模式和流程、优惠手段的包装等。在如今自住需求趋稳的形势下，将高端项目定位为“第一居所”，而不是享乐和投资用途的营销策略更为有效，合生·帝景湾近来的销售成绩也证明了这一点。光耀集团有限公司营销经理钟鼎轩也不认可单纯的降价手段。他认为，开发商首要的是要把产品做好，减少客户“相亲”的次数。同时，楼盘的综合性价比要高。在此基础上，更便利的营销渠道和更新颖的营销手段就成为引发有效需求的最后一棒。记者了解到，目前市场上推出的特价房、团购，甚至周边其他城市出现的“秘密折扣团”等营销手段，确实吸引了不少置业者。

    但大多数市民仍然认为房价和消费心理预期的落差，是制约刚性需求的核心。U房网网友团购负责人表示，市区某楼盘认筹当天，十几位网友相约去交了钱，但开盘后4500元/平方米的均价让不少人打了退堂鼓，因为他们对该地段楼盘的心理预期是4000元/平方米之内。(本报记者杨 帆)