“早就想换套房子，但平时工作忙实在抽不出时间，这次小长假正好有机会，因此来看看，有合适的就定下来。”前不久首个端午小长假期间，众多市民在休闲之余，纷纷到各大楼盘现场看房、选房，而他们中的许多人都是为了换房而来。随着惠州楼市的逐渐回暖，越来越多的置业者从观望气氛中走出，开始到处看楼、比较价格。

    在3月底市房地产业协会召开的2007年会员大会上，市房协秘书处发布了《2007年惠州市房地产市场分析报告及2008年展望》。报告指出，惠州房地产开发快速增长，发展势头迅猛，房价“跨三升四”，产品升级换代，外来投资客减少，市场开始回归理性，更多依赖本土市场。这一点可从近期市场上大户型产品的热销，以及房地产一、二级市场的良性互动得到证明。随着人们生活水平的提高及房地产行业的高速发展，尤其是近两年，一个个高品质社区拔地而起，惠州开始进入第一轮换房置业期。

●楼市

    外来地产巨头和本地房企共同推动惠州楼市发展

    惠州换房时代的到来，首先源于市场上能提供好房子的开发商多了，水平高了。在珠三角城市圈中，惠州素来以“洼地效应”和“生态效应”著称，后发优势显著。近年来，随着惠州作为广东石化、数码产业基地和珠三角东部区域性中心城市的定位日益明朗，城市化进程明显加快，房地产发展势头迅猛。自2004年以来，外来地产大鳄相继进驻，打破了惠州房地产市场之前相对封闭的发展模式。

    与此同时，惠州本土开发商也在这一轮整体经济飞跃发展的背景下，狠练内功，在城市运筹、品牌建设、产品开发、业态组合等诸多方面积极学习与积淀。在与国内一线开发商同台竞技的同时，一些本土知名企业更放眼全球，将国际企业规范化管理和先进理念引入，实力逐渐壮大，迅速成长为拥有自身核心竞争力，在品牌知名度和美誉度、产品开发力上都完全媲美于外来地产大鳄的规模化企业集团。在这一时代背景下，惠州城市化发展水平和居住品质已悄然发生深刻变化。惠州市民可以自豪地说：“在惠州也能住上中国品质最好的房子！”

●产品

    住宅产品规划、设计、风格均有质的飞跃

    楼市的不断向前发展、开发商的升级换代直接催生了住宅产品的升级换代。

    惠州房地产行业真正意义上的起步较晚，初步发展时期的商品房普遍存在一些不足，如多为单体楼设计；户型设计陈旧，功能分区不合理；小区内部配套很少等。据不完全统计，惠州市目前有70-80%的人群还生活在老社区宿舍楼里。龙丰上排、西湖、水门桥、下角、下埔、麦地、河南岸等区域，社区老旧、规划不合理、交通状况差，且由于很多老房子出租给外来打工者，造成社区内鱼龙混杂，住户素质参差不齐。这些问题极大影响了住户的生活，换房被越来越多的人提上家庭会议的议事主题。

    随着惠州房地产市场整体开发水平的提高，楼市产品也步入全面升级时代，现有的住宅项目不论是在规划、设计，还是理念、风格等各方面都有了质的飞跃。

    据了解，真正升级换代的产品主要体现在大社区、大园林、好户型、大配套等方面。大社区整体规划建设以及生活环境会更加纯净，社区内人与人之间的交往会更加频繁、方便，其统一的管理也会使居住环境更加安全。家是休憩的港湾，因此小区环境就显得尤为重要，一个规划良好的大社区充分考虑了业主的需求，有功能丰富的运动休闲场所、泛会所、主题园林及相关设施。一所房子的优劣很大程度上是由户型决定的，通常换房群体已经较少关注户型的功能性诉求，更多要满足舒适度体验，如超低梯户比、充足的停车位、入户花园、多功能房以及超大阳台等，而这些都非常考验开发商的设计能力和水平。居家必须要有好配套，如医院、菜市场、超市、会所、公交等，最好还有好学校，而这些都需要大型社区才能满足。因此，大型高尚社区凭借其优美的社区环境、完善的社区配套、良好的社区文化、安全的物业管理等优势成为换房置业的热门之选。

●市民

    生活方式在升级，换房需求强烈

    惠州经济发展，市民挣钱多了，钱袋子也鼓了，更好地生活就成了惠州人的重要目标。随着深惠一体化的不断推进，惠州越来越多受到深圳这个中国最成熟经济特区的影响。这种影响不单是物质层面的，更多是精神层面的影响，惠州人开始注重社交品位、开始注重商务礼仪、开始喝早茶、买跑车、买豪宅……“我们挣的钱不比深圳人少，为什么不能住跟深圳人一样的房子？”某豪宅楼盘的一位业主这样说。

    资料显示，2007年惠州市人均GDP为28850元，折合美金为4000多元。世界银行的研究成果表明，人均GDP达到800～4000美金，购房人群的需求特征为生存、改善需求兼有，发展特征为以数量为主，数量与质量并重；人均GDP达4000～8000美金，购房人群的需求特征为改善生活质量为主，发展需求为更多追求质量。按此数据分析，惠州市民的购房需求正在进行由量到质的跨越。从中国人的家居传统观念来看，房子就是家，是老百姓最重要的不动产，也是身份的象征和实力的体现。买套好房子能更好地抚养子女，更好地呵护妻子，更好地赡养父母……总之，房子就是家庭的稳定，是幸福生活的保证。

       

记者观察

    换房：该出手时就出手

    面对房地产市场，消费者也不时感到迷惑，如何选择购房时机，是一个难以把握的问题。对此业内人士分析认为，当前房地产市场出现的观望和调整反而给购房提供了良好的切入点，对于那些“换房族”来说，“该出手时就出手”是一条可借鉴的基本原则。

    综合各方面因素，我们可以发现这样一个事实，中国房地产市场长期上升的势头将不会改变。其中除了像经济基本面、成本推动以及结构性矛盾等因素外，居民收入和租金价格上涨的推动无疑最为直接。还有一个不容忽视的因素就是通货膨胀。伴随中国经济的高速成长，通货膨胀在一定程度上其实不可避免，而房地产作为实物资产，本身就具有抵御通胀的能力。

    市房产交易中心统计资料显示，5月惠城区预售商品房比上月增加243套，环比增长三成多，楼市回暖信号明显。从近期一些楼盘的开盘价格和市场表现来看，房价下跌的空间已经不大，甚至已有个别楼盘开始提高利润预期。今年5月份惠城区预售房均价4743元/平米，与去年同期4686元/平米相差不大，主要原因是目前水泥、钢材等建材价格高位运行，CPI指数居高不下，所以房价再次下降的机会很小。

    对于理性的购房者来说，在部分市民仍处于观望时期入市，是一个较好的时机。在大家都不买的情况下，择机购房就少了很多的竞争对手，能够买到适合自己的超值房子。当前市场产品丰富，购房者可以多走、多看、多比较，就有机会找到“心水”房源，换房的同时，换得一份下半辈子的好心情。  （本报记者杨 帆）