日前，在惠州报业传媒集团组织的惠州房地产高层沙龙上，广东金宝集团、光耀集团、合生创展、富力地产等公司的职业经理人在一起，就惠州楼市目前的状况进行了研讨。此前不久，在惠州市房地产业协会四届四次会长工作会议上，市房协副会长单位的开发商们也研讨了惠州楼市的现状，并寻求积极破解对策。这批房地产一线人员有的对市场极其乐观，也有的深表忧虑。

    房价依然坚挺，逐步打破观望气氛

    5月份以来，惠州楼市推盘量加大，不少房地产商采取打折、特惠房等优惠措施吸引客户，希望带热楼市，这些措施也促动市场小幅回暖。据市房产管理局公布的统计数字分析：5月1日～15日惠城区新房签约套数比4月1日～15日同比增长62.11%；5月1日～15日惠城区新房网上登记套数比4月1日～15日同比增长30.18%。目前惠城区新房签约套数与4月新房签约套数基本持平。

    这一组组数字也预示着被“观望”气氛压抑下的刚性需求慢慢浮出了水面，业界因此认定惠州楼市开始出现微妙变化。但不管是新开盘项目还是已推楼盘，均未现大幅降价，与广州、深圳等周边地区房价大面积下滑相比，惠州房价依然坚挺。在片区周边竞争不充分的区域，部分楼盘的价格甚至稳中有升，市区某热销楼盘就挂出“开盘四天以来，5月4日已提价3%”的横幅。

    业内人士分析，惠州房价之所以未大幅下跌，除了与深圳等地相比，惠州房价的虚高“水分”并不太多之外，惠州房地产市场还有一个特点，就是土地供应量大，以致很多开发商看好这里，纷纷来此。而土地价格的走高，则意味着开发商的土地成本在增加，目前的成交地价普遍偏高，普通的小高层楼面地价达到了2000多元/平方米，这是市场难以承受的。

    关于房价是否已到底的猜测，广东金宝集团总裁向东表示，去年5月份左右的房价是惠州楼市底线，因为那是惠州楼市开始虚热的“前夜”，也是惠州楼市比较理性的时候。据了解，去年4月份左右惠城区预售房的均价为4215元/平方米，而今年4月份的预售均价为4836元/平方米。此前，不少开发商已预言惠州的地价和楼价不会暴涨暴跌，至于合理楼价，用“基准地价＋开发成本＋合理利润”的公式，约在4500元/平方米左右。

    市场表现方面，近期推出的一批精装修小户型受到了市场的热切关注，而高级住宅则延续了“五一”期间比较稳定的成交量。据富力·丽港中心负责人介绍，其项目自5月17日公开发售后，2天内就取得1.5亿元的销售业绩，且均价超过1万元/平方米。同时，不管是小户型还是高级住宅（包括别墅），绝大多数购房者都以自住为目的。据了解，富力·丽港中心和雅居乐·白鹭湖项目已售部分中，本地自住者占了8成以上。很多开发商已经明确意识到这一趋势，并相应调整了营销策略。合生创展广东东部区域公司营销中心品牌策划经理王斌介绍，与去年同期相比，今年“五一”之前公司的营销推广费用至少增加了60%；而下一阶段，他们将把更多的广告投放到刺激自住需求，以及将投资和享受的购房需求转变到自住需求上来。

    一季度房价收入比在合理范畴，如何调动内需成为关键

    有关房价的高低与否，市房协会长谢潭职指出，观察一个地方的房价是否合理，一般有三标准可以参考，首要就是房价收入比，按照1993年联合国制定的国际惯例，应该是工作3～6年后能负担一套房子。惠州的情况是：2005年家庭每户平均可支配年收入为56370元，当年惠州房价收入比为4.99，属于合理范畴；2006年家庭每户平均可支配年收入为61065元，房价收入比为5.44；2007年家庭每户平均可支配年收入为64420元，房价收入比继续上扬，达到6.83，已超出合理范畴；2008年第一季度房价收入比是5.57，基本回落到合理范畴内。

    市场形势方面，隆生集团董事长刘小波表示，惠州楼市这种低迷的状态短期内很难改变，希望开发商有“过冬”的准备。去年，惠州房地产市场“虚火”上升，实际上已透支了市场需求。在他看来，惠州房地产市场目前的最大瓶颈是内需不足，而不在房价高低。他介绍，从惠州本土需求来看，惠州现有与在建的项目，需要3～5年才能消化完。至于如何“过冬”，他建议已开工的项目加快建设进度，不要拖拉，要逆水行舟，将一些可预测的危机化解于无形；而尚未动工的项目则不妨缓一段时间。他还建议开发商对利润的预期心理要降低，同时应加大政策研究力度，正确理解国家宏观调控政策。

    大部分业内人士认为，惠州的房地产市场还是有内需的，尤其是自住需求旺盛，关键是如何调动起来，目前的观望情绪如果持续下去，对整个行业的发展不是好事。市规划建设局局长侯经能则认为市场需求依然存在，沧海横流更显英雄本色，房地产企业要从产品品质、环境、品牌、营销手段等多方面入手，增强竞争力。向东以金宝山庄已售的100套别墅基本无人转手、都是装修自住的事实说明，市场需求肯定存在，目前关键就是房价需要破解的问题。只要性价比高，就不担心卖不出去。

    光耀集团有限公司董事常务副总裁袁毅认为，目前最大的问题不是供大于求，而是市场预期发生了变化。他呼吁开发商应适度降低对惠州房地产市场利润的预期，同时开发商和媒体都要负责任地做好消费者的引导工作，缩短市民对宏观调控的适应周期，同时购房者也有必要自己花时间去了解市场变化和具体楼盘情况，以有效评估楼盘价值，做出正确判断。

      本报记者周 春 杨 帆

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    业界呼吁加强行业自律

    前段时间，惠州房地产市场再次出现开发商卷款走人，给消费者带来极大损失，并影响行业形象的事件。近年来，每年都有类似事件发生，虽然只是极个别现象，却也造成了恶劣的影响，引起了责任感重、自律意识强的同行们的反感，在近期的几次业界交流沟通活动上，不少开发商纷纷呼吁加强行业自律。

    刘小波认为，去年下半年惠州楼市过热，“一窝蜂”地上项目起到了推波助澜的作用，造成现在供大于求的情况。出现这一局面的根本原因，还在于行业准入门槛太低，有些企业对房地产市场预期过高，过于乐观；而当市场转向低迷时，这部分抱着大赚一笔心态而来的开发商，就会选择卷款走人。他建议市房协对投资房地产的企业资质、资金进行严格审核，提高行业准入门槛。

    惠州金迪实业公司董事长刘明亮也建议政府相关职能部门提高行业准入门槛，加强监管力度，防范跑单和“烂尾楼”出现，创造良好的市场秩序；并建议行业协会加强监管和引导，如对房价给予科学评估，按楼盘片区和类型分别给予指导价，制定房价上限或下限，从而避免市场一窝蜂地涨价或降价，也给老百姓以指导，恢复消费信心。

    市房协有关负责人表示在今年这个“责任地产年”中，要加强行业内部自律和行业自身建设，在当前资金链紧张的情况下，开发商要规范自己的行为，通过合法正当渠道解决资金问题，杜绝一房多卖、一房多典现象。  

     (周 春 杨 帆)