2007年12月28日下午，我市房地产业界代表座谈会在惠州宾馆举行。隆生集团、金宝集团、光耀集团、合生创展东部区域公司等企业代表在座谈会上发言，对面临宏观调控的惠州楼市进行研讨。此前，市房协已几次召开开发商和业内人士座谈会，就当前我市房地产发展形势与走向交换意见。

    在惠州楼市由火热抢楼转入骤然变冷，而国家房贷新政和货币政策纷纷出台的新形势下，惠州楼市已进入低谷还是面临拐点？房价走势是回落还是继续上涨？大家就此纷纷提出自己的看法和意见。

    调整 ——惠州楼市目前这种观望调整期可能会延续到2008年上半年或更后

    大家在分析中认为，惠州楼市表面看来同深圳、广州相似，经大热后转而遇冷，但实际各有异同。相同的是房价今年以来，特别是“五一”黄金周后涨幅明显，惠城区、惠阳、大亚湾区楼盘涨幅高达50％以上。不同的是，惠州房价涨幅虽大，但并无明显回落迹象。

    据市房管局网站统计显示，11月份惠城区预售均价达6245元/平方米，比10月份4805元/平方米上涨了1400多元/平方米，而8、9月份数据则为5064元/平方米和5078元/平方米。当然，11月份房价高企有别墅集中上市的影响。目前，就算成交量锐减（如惠城区10月份成交新房884套，不足今年前9个月成交量的一半），几乎所有楼盘都称坚守不降价策略，有部分楼盘为吸引人气采取打折、送家电等措施，但成效不大。

    几次座谈中，与会者普遍认为，惠州楼市目前面临的状况，同深圳、广州有差异，虽然观望氛围浓郁，体现了楼市博弈各方进入调整期，但这种调整不能笼统说是拐点。如果是拐点，就有一个向何处拐弯的问题。市房协会长谢潭职认为，惠州楼市一直发展得比较理性、平稳，这次受到流动性过剩的冲击，只是在前进的路上碰到一个大坎，观望中做出调整，积聚力量跨过去，前边的道路依然平坦光明。关键是经过这次由大热转为骤冷，市场博弈各方如开发商、中介代理与购房者、投资者等，对房价走势普遍心中无底，觉得走势不明，对房价在房贷新政下可能出现升降起落猜测颇多。会上较多的与会者认为，这种观望调整期可能会延续到2008年上半年或更久。

    房价 ——适用“基准地价＋开发成本＋合理利润”公式，房价约在4500～5000元/平方米

    2007年8月份以来，惠城区房价虽有波动，但变数不大，均价都在5000元/平方米左右。11月份均价飙升至6245元/平方米，每平方米比10月份上涨1400多元，主要是别墅项目集中放量拉高，市区一般商品房实际均价则维持在5000元/平方米多一点。

    惠州房价到底多少合理？惠州市新大地房地产公司总经理戴和平认为，5100元/平方米比较合理，如果把土地成本、建安成本、增值税、利息以及建筑面积实际核算缩减等因素考虑进去，现在的均价同一年前的3800元/平方米，实际上是持平的。

    市海燕房地产投资有限公司董事长曾志平认为，房价究竟多高才合理，不能仅用开发商自己的算盘来算，还必须看一个城市的房价收入比，如果房价上涨速度过快，超过市民收入增长，房价就是虚高的。

    隆生集团董事长刘小波重申他在多个场合阐述的观点，认为未来惠州房地产价格会回归理性的稳步上扬，这是基于惠州市民的消费水平、区域经济发展和周边城市的带动等因素所构成的。他预言，未来2～3年内，惠州在国家房贷新政策等一系列政策调控下，地价和楼价一定会在相对合理的价格之间平稳的运行，不会暴涨暴落。而这个合理的楼价，用“基准地价＋开发成本＋合理利润”的公式，合理的楼价，用“基准地价＋开发成本＋合理利润”的公式，约在4500～5000元/平方米左右，一套住宅大约在50万元左右，这一定价应该合理，也是市场可接受的。深圳名流置业惠州公司市场总监李占龙也认为4000~4500元/平方米比较合理，惠州房价到了6000元/平方米就有泡沫了。

    光耀集团董事长郭赞明说，楼市要走出大热，也要走出大冷，房价是异常敏感的因素，不能只上不下，也不能只降不升，关键是要尊重市场规律。还有的与会者谈到，实践证明，市区中心区普通楼盘，现在均价4500元/平方米就好卖，均价5500元/平方米就难卖。

    前景 ——开发商依旧看好惠州楼市，但需处理好本土市场与外来市场的关系

    数次座谈会的意见是，房产新政是充分考虑了老百姓对房地产市场诉求的，非常及时。当前，我市经济社会发展持续向好，基础设施建设力度加大，惠州的房地产业发展大势和前景是好的，各大开发商对惠州楼市前景都极为看好。房企还是要依靠管理要效益，未必低潮就是坏事，要学会在调整期调整自我，才能适应后市发展。

    大家还谈到，惠州楼市以后的发展，必须正确处理好本土市场与外来市场的关系，也就是处理好区域性市场和流动性市场的相互联动作用。楼市不可能没有投资者，异地投资和投机从某种意义上讲，也是拉动房地产发展的动力。

    对此，谢潭职建议惠州开发商要进一步拓宽视野，处理好两个市场既相互依存又相互联动的关系。一方面要看到通过调整期实现本土市场的回归，而自住性需求为主体则是回归本土市场的根本。以往有些开发商过多的寄望于开发深圳市场，以各种方式大量引进异地投资客来消化项目，现在看来，这种销售模式已难以为继。主战场转移不仅是理性的回归，也预示着销售压力加大，要全面拓宽营销渠道，寻找企业生存之策。另一方面，本地开发商要密切关注深圳市场，从其市场变化中得到预先启发，把工作做在前面。

        本报记者周 春