商铺投资一般要考虑地段商业价值和发展前景、周边商业氛围等基本因素，街铺还要考察上下水和排烟防噪等配套、门面与进深宽度比例、适合出租给哪类商户等。尽管商铺投资要考虑的因素较多，但万变不离其宗，考评商铺投资价值有两项指标是总结性的，一是及时租金回报率，二是增值空间。

    及时租金回报率

    商铺投资租金回报率是：（月租金×12个月）÷商铺总价。如一个商铺的单价是6万元/平方米，月租金达到300元/平方米，那么它的投资回报率是6%。国际上有个“15年收回全部投资”的公式，即年回报率达6.66%，就值得投资。这一标准略高于深圳目前的街铺实际回报率。而商业地产流行的年回报率8%的模式，实际上只是一种营销操盘的方式，其目标就是让年回报率能达到月供标准，从而刺激投资。

    不同的商圈、地段，商铺投资回报率不同。惠州有市级商圈、次市级商圈、区域商圈等不同等级的商圈，其商圈的成熟度不同，商铺租金回报率差别比较大。如已经成熟的西湖、麦地商圈，商铺及时租金回报率可达到6～10%甚至更高；逐渐成熟的演达商圈，商铺及时租金回报率一般在6%左右；而新开发和发展中的江北、东平商圈，商铺及时租金回报率则相对较低。

    值得一提的是，商铺及时租金回报率实际上是一个动态的概念，租金回报中要扣除税费、物业管理费等诸多方面的费用，同时还必须考虑到商铺有一定的空置期。

    商铺增值空间

    商铺具有高成长、高增值的特性，商铺投资除了看中及时租金回报外，更要关注其成长增值空间。商铺的成长增值空间往往会超过租金回报。如麦地商圈自2000年深圳人人乐进驻国商大厦以来，人气和商业氛围不断兴旺，区域内商铺售价在6年时间内几乎翻了两三倍，当初的投资者年收益率达到20%；前两年投资三环路一带的街铺，尽管目前空置较多，但由于当时售价低，商铺空着一样有成倍的成长升值。

    商铺的成长空间与地段的开发息息相关，一般情况下，大开发必有大成长空间，地段的成长直接带来商铺的升值。如江北中心区CBD商圈，虽然商铺售价达到1.5万元/平方米，出租回报率低，但随着江北区的不断成熟，大型购物中心浮出水面，在一系列利好因素的推动下，商铺价值不仅会向麦地、演达商圈看齐，而且具备成倍的增长空间。

    商铺投资除了要看及时租金回报外，更要看商铺增值空间，两者之间的关联十分紧密，甚至此消彼长，由此看来，租金坚挺售价走高的商铺未必就是最适合投资的商铺，而暂时人气不旺、不能招商经营的商铺也可能恰恰是最值得投资的商铺。

        （世方公司）